پرداخت پول خرید خانه یکی از مسائل مهم در معاملات مسکن است. مراحل پرداخت پول خرید خانه بر اساس توافق طرف های قرارداد صورت می‌گیرد و قوانین و مقررات خاصی در این مورد وجود ندارد. اما باید در نظر داشت که برخی از روش های پرداخت مبلغ معامله، امنیت بیشتری دارند و به عنوان عرف پرداخت در خرید ملک شناخته میشوند. در گذشته بیشتر معاملات به صورت نقد یا با چک شخصی انجام می‌شد. با افزایش تورم و کاهش ارزش پول، امکان پرداخت نقدی وجود ندارد. در مورد چک های شخصی نیز ممکن است مسائل و مشکلاتی مانند خالی بودن حساب یا کلاهبرداری‌های مختلف به وجود آید. امروزه روش‌های دیگری برای پرداخت پول پدید آمده است که اطمینان خاطر بیشتری به خریدار و فروشنده می‌دهند. در مجله دلتا به بررسی نحوه و مراحل شرایط پرداخت پول خرید خانه در معاملات مسکن پرداخته شده است.
مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن چگونه است؟
پرداخت پول در خرید خانه در چند مرحله انجام می‌شود و تفاوتی بین خرید، رهن یا اجاره خانه وجود ندارد. در زیر به نحوه پرداخت پول در هریک از موارد خرید، رهن و اجاره اشاره شده است.
رهن و اجاره
وقتی مستاجر ملک را انتخاب می‌کند و خانه مورد پسند وی واقع می‌شود، صاحب خانه و مستاجر به بنگاه معاملات ملکی مراجعه می‌کنند. یک مبایعه‌نامه تنظیم و مقداری از مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه به مالک پرداخت می‌شود. این مقدار بستگی به توافق دو طرف دارد. در بسیاری موارد یک سوم یا بیست درصد مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود و پرداخت بقیه مبلغ به هنگام تحویل کلید موکول خواهد شد. در این موارد مشاور املاک ، سه نسخه از مبایعه نامه، که مبلغ بیعانه پرداختی در آن ذکر شده است، تهیه می‌کند و به هر یک از طرف های قرارداد یک نسخه تحویل داده می‌شود و یک نسخه نیز در آژانس املاک آرشیو می‌شود.
خرید ملک
پرداخت پول در خرید ملک معمولاً در چند مرحله انجام می‌شود. به این صورت که در ابتدا خریدار و فروشنده به آژانس املاک مراجعه می‌کنند و قرارداد اولیه یا مبایعه نامه را تنظیم می‌کنند. در این حالت نیز مبلغی به عنوان بیعانه با توافق هر دو طرف تعیین و پرداخت می‌شود. مبلغ رایج در این زمینه، همان مبلغ بیست درصد قرارداد یا یک سوم آن است. در مرحله بعد خریدار و فروشنده تاریخی را برای تحویل پول و کلید تعیین می‌کنند و مقداری از مبلغ باقیمانده در هنگام تحویل کلید پرداخت می‌شود. این کار معمولا در بنگاه انجام می‌شود. در مرحله سوم کل مبلغ باقیمانده در محضر و در هنگام انتقال سند پرداخت می‌شود.
روش های پرداخت پول خرید خانه :
روش پرداخت پول در معاملات مسکن به توافق طرف های قرارداد بستگی دارد اما غالباً این کار با استفاده از چک انجام می‌شود. انواع مختلفی از چک وجود دارد که برخی از آن ها در معاملات مسکن نیز استفاده میشوند. در زیر به آن ها اشاره شده است.
۱. چک عادی
یکی از روش های پرداخت پول در معاملات مسکن، استفاده از چک عادی است. منظور از چک عادی، چک هایی است که صاحب حساب جاری صادر می‌کند و به طلبکار خود یا برای خرید اجناس مختلف ارائه می‌دهد. این چک ممکن است به نام شخص طلبکار یا در وجه حامل صادر شود. این گونه چک ها به خودی خود اعتباری ندارند و از صاحب حساب اعتبار می‌گیرند. یکی از معایب و خطرات معامله با چک های معمولی این است که اگر در موعد مقرر وجه چک موجود نباشد و چک به هر دلیلی پاس نشود، فرد دچار دردسرهای فراوانی خواهد شد. زیرا برگشت زدن چک و انجام اقدامات قانونی لازم، وقت بسیاری می‌خواهد و در نهایت ممکن است دارنده چک نتواند مبلغ را دریافت کنید.
۲. چک بانکی تضمین شده
چک بانکی تضمین شده، که به عنوان چک رمزدار نیز شناخته می‌شود، توسط یک بانک و به عهده همان بانک صادر می‌شود. در واقع بانک پرداخت شدن این چک را تضمین می‌کند و با پول نقد تفاوتی ندارد. شخص با داشتن این نوع چک می‌تواند به هر یک از شعب بانک صادر‌کننده در هر شهری مراجعه و مبلغ را دریافت کنید. یکی از مهمترین مزایای چک تضمین شده این است که با فوت یا ورشکستگی صاحب حساب در پرداخت آن مشکلی ایجاد نمی‌شود و دارنده چک به هر حال مبلغ را دریافت خواهد کرد. و این درجه از امنیت چک باعث می‌شود این نوع چک ها در کلیه معاملات و خصوصاً معاملات بانکی رواج داشته باشند.
معایب چک تضمین شده چیست؟
اگر چک بانکی مفقود شود، شخص دریافت کننده باید بلافاصله به بانک اطلاع دهد و جلوی پرداخت آن را بگیرد. در غیر این صورت هر کسی که چک را پیدا کند می‌تواند نسبت به نقد کردن آن اقدام کند.
چک بین بانکی تضمین شده
تضمین پرداخت مبلغ این نوع چک نیز به عهده بانک است با این تفاوت که در این نوع، چک به نام طرف معامله و با شماره حساب او صادر می‌شود. به این ترتیب هیچ کس جز شخص دریافت کننده چک نمی‌تواند مبلغ چک را دریافت کند. این نوع چک را فقط می‌توان به حساب واریز کرد و به صورت نقدی قابل دریافت نیست.
معایب چک بانکی تضمین شده
اگر معامله به هر دلیلی به هم بخورد، خریدار باید به بانک مراجعه و چک را به حساب بخواباند. سپس مبلغ را به فروشنده بازگرداند. این کار افراد را دچار دردسرهای فراوانی خواهد کرد و اگر خریدار قصد آزار فروشنده را داشته باشد، به راحتی می‌تواند این کار را انجام دهد.
انتقال وجه کارت به کارت
در برخی معاملات ملکی انتقال وجه به صورت کارت به کارت انجام می‌شود. البته این انتقال معمولا برای مبلغ بیعانه انجام می‌شود زیرا سقف انتقال وجه کارت به کارت محدود است. با اینکه پرداخت به این روش کد رهگیری دارد و امکان استعلام از بانک مبدا و مقصد نیز وجود خواهد داشت، روش مطمئنی برای پرداخت پول در معاملات مسکن محسوب نمی‌شود.
انتقال وجه از طریق دستگاه کارت خوان (دستگاه پوز)
در برخی موارد، افراد مبلغ بیعانه را از طریق دستگاه کارت‌خوان موجود در بنگاه پرداخت می‌کنند. در این حالت بنگاه تضمین می‌کند مبلغ را به حساب شخص فروشنده واریز کند. در مواردی نیز خریدار هنگام انتقال سند در محضر، باقیمانده مبلغ معامله را از طریق دستگاه کارت‌خوان موجود در محضر پرداخت می‌کند. در این حالت نیز محضر متعهد می‌شود پول را به حساب فروشنده واریز کند. در واقع می‌توان گفت در مواردی که فروشنده با صاحب بنگاه یا محضر آشنایی دارد و اعتماد کامل وجود داشته باشد اقدام به این عمل می‌کند اما باید در نظر داشت که که این روش نیز امنیت لازم را برای پرداخت پول در معاملات ندارد.
مراحل پراخت پول خرید خانه وام‌دار
مراحل پرداخت پول در مورد خانه هایی که وام‌دار هستند کمی متفاوت است. ملک وام‌دار، ملکی است که فروشنده برای خرید آن از بانک وام گرفته و قبل از تسویه حساب با بانک، قصد فروش خانه را دارد. در این صورت سند ملک در گرو بانک است و تا زمان پرداخت کامل اقساط امکان انتقال سند وجود ندارد. در این موارد یا فروشنده باید مبلغ وام را به صورت کامل به بانک بپردازد و سند را آزاد کند، که این کار بسیاری اوقات به صرفه نیست، یا اینکه باید خانه را به صورت قول‌نامه‌ای و با وکالت بلاعزل خریداری کرد. در این شرایط امکان انتقال وام وجود دارد. به این صورت که فروشنده و خریدار به بانک مراجعه می‌کنند و پس از پر کردن فرم های مربوطه، وام از فروشنده به خریدار انتقال می‌یابد. به این ترتیب خریدار بخشی از مبلغ خانه را به فروشنده پرداخت می‌کند و بخش دیگر را طی اقساطی به بانک پرداخت خواهد کرد. شایان ذکر است که هنگام انتقال وام، با توجه به نوع وام دریافتی، مبلغی بین یک تا ده درصد از وام باید به صورت یک‌جا به بانک پرداخت شود که در نهایت این مقدار از کل مبلغ وام کسر خواهد شد.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...
