خرید خانه ؛ و نکات حقوقی مهم آن

یکی از نکاتی که باید حتما به آن توجه داشت این است که ملک مورد نظر آزاد بوده و در رهن بانک نباشد. گاهی اوقات فروشنده خانه اش را برای وام گرفتن در رهن بانک می‌گذارد یا این که خانه در اجرای حکمی توسط مراجع قضایی ضبط شده است.

افراد هنگام خرید خانه باید همه جوانب امر را بسنجند تا بعداً با مشکل و دردسر مواجه نشوند و همچنین بتوانند خرید لذت بخشی را تجربه کنند. در مجله دلتا به برخی از مهم‌ترین نکات حقوقی خرید خانه اشاره شده است. پس در ادامه با ما همراه باشید.

نکات حقوقی خرید خانه

همانطور که ذکر شد در خرید املاک باید به قوانین و مقرراتی که در حوزه املاک وجود دارند توجه داشت با علم و آگاهی از قانون با خرید و فروش خانه اقدام کرد. در زیر مواردی که برای خرید ملک توجه به آن ها الزامی است ذکر شده است.

قولنامه

پس از توافق خریدار و فروشنده در خصوص خرید ملک ، قولنامه ای به همین منظور نوشته شده و توافق دو طرف معامله درقولنامه ثبت می شود. تنظیم و نوشتن قولنامه از موارد مهمی است که افراد باید به آن توجه و دقت بسیاری داشته باشند، زیرا در برخی موارد عدم دقت در تنظیم قولنامه، منجر به اختلاف و درگیری و حتی تشکیل پرونده های قضایی شده است. زیرا زمانی که قولنامه ای نوشته می‌شود، فروشنده اجازه ندارد ملک خود را به فرد دیگری بفروشد. همچنین خریدار نیز باید طبق مدت زمانی که در قولنامه تعیین شده، پول را بپردازد. شایان ذکر است که هنگام تنظیم قولنامه، خریدار باید فقط یک سوم مبلغ کل را بپردازد و بقیه آن را در زمان ثبت کردن سند در دفتر خانه اسناد رسمی بپردازد. و ضمناً خریدار باید بداند که هنگامی مالک به حساب می‌آید که وجه خرید ملک را به طور کامل در دفتر ثبت پرداخت و سند ملک را دریافت کرده باشد.

ملک باید حتماً سند داشته باشد

ملکی که از طریق قانونی و رسمی خریده می شود باید دارای سند باشد. به عنوان مثال در بیشتر شهرهای شمالی، املاک سند مادر دارند. به این صورت که، یک زمین بزرگ به قطعات کوچک تر تقسیم شده است و این زمین های کوچک با قولنامه معامله می‌شوند. و در واقع این زمین ها فاقد سند قطعی هستند.

فروشنده مالک ملک باشد

اگر ملکی مشاع باشد، همه اعضا باید در هنگام فروش خانه حضور داشته باشند. گاهی ممکن است فردی به عنوان وکیل مالکان یا مالک در هنگام معامله حضور داشته باشد که در این حالت نیز باید به اعتبار برگ وکالت توجه شود.

در رهن نبودن ملک ؛ از نکات حقوقی خرید خانه

یکی از نکاتی که باید حتما به آن توجه داشت این است که ملک مورد نظر آزاد بوده و در رهن بانک نباشد. گاهی اوقات فروشنده خانه اش را برای وام گرفتن در رهن بانک می‌گذارد یا این که خانه در اجرای حکمی توسط مراجع قضایی ضبط شده است. در این موارد فروش خانه با تنظیم مبایعه نامه امکان پذیر است و تنظیم کردن سند به نام خریدار فقط با فک رهن صورت می‌گیرد. در این شرایط بهترین کار این است که فروشنده وکالت فک رهن را به خریدار داده و خریدار هم قسمتی از پول خانه را برای این کار بگذارد. یعنی به جای این که کل پول ملک را به فروشنده بدهد، قسمتی از آن را برای فک رهن  و  پرداخت هزینه آن نگه می دارد.

سند تک برگ

 هنگام خرید و نقل و انتقال سند مالکیت، باید سند دفترچه ای به سند تک برگی مبدل شود. در خصوص پرداخت مالیات و عوارض نوسازی شهرداری توجه به این نکته لازم است که فروشنده باید قبل از سند زدن، عوارض نوسازی شهرداری را پرداخت کند. شایان ذکر است که فروشنده باید به اداره مالیات مراجعه کند و مالیات ملک خود را بپردازد.

ثبت سند در دفتر خانه

آخرین نکته ای که در خرید ملک باید به آن توجه داشت این است که خرید ملک باید در دفترخانه نهایی شود . در واقع پس از تهیه مدارک لازم و همچنین شرح توافقات، مدارک موجود در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند و مراحل ثبت سند قطعی به پایان می‌رسد.

مطالعه موارد بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

محروم کردن از ارث قانونی است؟

افراد تا زمانی که زنده و در قید حیات هستند، حق همه گونه دخل و تصرف در اموال و دارایی‌ های خود را دارند. اما اگر فرد متوفی تا زمان فوت برای اموالش تصمیم نگرفته باشد، فقط برای میزان محدودی از اموالش از طریق وصیت می‌تواند تصمیم ‌گیری کند.

قوانین مربوط به ارث، نحوه تقسیم اموال بین وراث و سهم هر یک از وراث در اموال و دارایی های متوفی از جمله اصولی است که به طور ویژه در قرآن کریم و همچنین قوانین کشور مورد بررسی قرار گرفته و به هیچ وجه نمی‌توان از این قوانین سرپیچی کرد. به همین دلیل بر آن شدیم تا در مجله دلتا موضوع ارث را با محوریت محرومیت از ارث با دقت و حساسیت ویژه ‌ای مورد بررسی قرار بدهیم.

قانون تقسیم ارث

افراد از ابتدای تولد حقوق و همچنین تکالیف و وظایفی دارند که به موجب قانون برای آن ها در نظر گرفته شده است. دارایی به جای مانده از متوفی دو بخش مثبت و منفی دارد.بخش مثبت، اموال، حقوق و مطالباتی است که به وارثان می‌رسد و بخش منفی، دیون و تعهداتی است که در دارایی می‌ماند و باید از محل آن پرداخت شود. و وقتی که فرد از دنیا می‌رود، این اموال و دارایی ها تحت عنوان «ترکه» یا «ماترک»، از وی به جای می‌مانند. که طبق قانون از این اموال باید ابتدا هزینه کفن و دفن، هزینه‌ های درمانی‌ احتمالی‌ او، حقوق خدمه و کارگران وی، بدهی‌ های دارای حق وثیقه و بدهی‌ های عادی‌، مهریه همسر و سایر مواردی که در وصیت‌ نامه وی قید شده است باید انجام شود. سپس اگر اموالی باقی ماند به عنوان ارث بین وراث قابل تقسیم است. افراد تا زمانی که زنده و در قید حیات هستند، حق همه گونه دخل و تصرف در اموال و دارایی‌ های خود را دارند. اما اگر فرد متوفی تا زمان فوت برای اموالش تصمیم نگرفته باشد، فقط برای میزان محدودی از اموالش از طریق وصیت می‌تواند تصمیم ‌گیری کند. در واقع متوفی در صورت داشتن وصیت ‌نامه می‌تواند بعد از مرگ در خصوص یک سوم اموالش دخل و تصرف کند، بیشتر از این مقدار دیگر در صلاحیت متوفی نیست و وراث هستند که باید در خصوص آن تصمیم بگیرند.

محرومیت از ارث

فرد تا زمانی که زنده است می‌تواند هر گونه تصرفی در اموال و دارایی های خود داشته باشد. به عنوان مثال کسی که املاک متعدد و اموال زیادی دارد، تا زمانی که در قید حیات است، می‌تواند از طریق سند رسمی یا هرگونه انتقال قطعی، آن اموال را به نام دیگران انتقال دهد و هیچ مانع قانونی برای این کار ندارد و ‌کسی هم نمی‌تواند به او اعتراضی داشته باشد. اما در صورتی که فرد به صورت قانونی اسناد مالکیت خود را به شخصی دیگر منتقل نکرده باشد، دیگر اختیار و آزادی عمل سابق را نداشته و فقط می‌تواند برای پس از مرگ وصیت کند. و باید در نظر داشت که وصیت نسبت به کل اموال امکانپذیر نیست و فقط نسبت به یک سوم اموال، امکان وصیت کردن وجود دارد. شایان ذکر است که قواعد ارث جزء قواعد امری و شرعی است و به همین دلیل تخطی از آن جایز و قانونى نیست. به عنوان مثال وقتی سهم زن در صورت داشتن فرزند یک هشتم از عین اموال منقول (اموالى که قابلیت نقل و انتقال و جا به جایى دارند مانند خودرو) و قیمت اموال غیرمنقول ( اموالى که قابلیت جا به جایى ندارند مانند خانه) تعیین شده، این سهم قابل تغییر نیست. اما اگر متوفی بخواهد به برخی وراث سهم کمتری برسد، می‌تواند تا یک سوم اموال را به نفع سایر وراث وصیت کند تا به کسی که مد نظر اوست، سهم الارث کمتری برسد. بنابراین محرومیت کلی افراد از ارث امکانپذیر نیست.

محرومیت‌ های قانونی از ارث

همانطور که در بالا ذکر شد، متوفی به طور کلی حق محروم کردن افراد از ارث را ندارد. اما در پنج مورد، قانون و شرع مواردی را تعیین کرده است که در صورت وجود این شرایط، افراد با حکم و نظر قانون از ارث محروم می‌شوند. این موارد عبارت اند از ؛

• قتل؛ اگر وارثی، مورث خود را به قتل برساند از ارث محروم می‌شود.
• کفر؛ به این معنا که کافر از مسلمان ارث نمی‌برد. اما اگر کافر فوت کند فرد مسلمان از وی ارث می‌برد.
• فرزند نامشروع؛ کودک حاصل از یک رابطه نامشروع از زن و مردی متولد شده باشد، از پدر و مادر خود ارث نمی‌برد
• لعان؛ اگر زن و شوهری یکدیگر را لعن و نفرین کنند و در مدت عده طلاق، یکی از آن ها فوت کند، دیگر از یکدیگر ارث نمی‌برند.

“در خصوص محرومیت های قانونی از ارث در یک مقاله دیگر با عنوان «ارث به چه کسانی هرگز تعلق نمی‌گیرد» به طور تفصیلی پرداخته شده است که برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص این موضوع می‌توانید به آن مراجعه فرمایید.”

مطالعه موارد بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

مجازات بازدارنده چیست و شامل چه کسانی می‌شود؟

مجازات بازدارنده به مجازاتى گفته مى‌شود که از طرف حکومت به منظور حفظ نظم و امنیت اجتماع در برابر تخلف از قوانین و مقررات تعیین می‌شود. این مجازات ها عبارتند از حبس و جزای نقدی، تعطیل محل کسب و لغو پروانه کار و ...

در قانون به منظور حفظ نظم و امنیت جامعه و حقوق مردم در اجتماع یک سری قوانین و مقررات معین شده است که در صورت عدم رعایت این قوانین و ضوابط و نیز تخطی از آن ها برای فرد متخلف مجازات در نظر گرفته شده است. یکی از این مجازات ها، مجازات های بازدارنده است. در مجله دلتا به منظور آشنایی بیشتر با این دسته از مجازات ها و قوانین و مقرراتی که در قانون برای آن ها در نظر گرفته شده توضیح داده شده است. پس در ادامه با ما همراه باشید.

مجازات بازدارنده چیست؟

طبق قانون مجازات اسلامی، مجازات بازدارنده به مجازاتى گفته مى‌شود که از طرف حکومت به منظور حفظ نظم و امنیت اجتماع در برابر تخلف از قوانین و مقررات حکومتی تعیین می‌شود. و عبارتند از حبس و جزای نقدی، تعطیل محل کسب و لغو پروانه کار و محرومیت از حقوق اجتماعی و اقامت در نقطه یا نقاط معین و منع از اقامت در نقطه یا نقاط معین و مانند آن.” بنابراین این دسته از مجازات ها توسط شرع و‌ دین تعیین نشده اند. به عبارت بهتر تمام جرائمی که نوع و میزان مجازات آن‌ها توسط قانونگذار تعیین شده، مجازات بازدارنده است و این کیفرها به لحاظ اینکه نوع و میزان و تعداد آن ها از طرف شرع معین نشده ، مشمول عنوان تعزیر است.

آیا تفاوتی میان مجازات تعزیری و بازدارنده وجود دارد؟

مجازات تعزیری در مورد جرائم و اعمال خلافی اجرا می‌شود که در فقه به عنوان عمل و کار حرام مستوجب عقوبت شرعی  و در واقع دارای ریشه و سوابق فقهی هستند. به این نوع مجازات‌ ها که نوع و میزان و کیفیت آن ها در دین اسلام پیش بینی نشده است و تعیین مقدار و کیفیت مجازات به نظر قاضی رسیدگی کننده به پرونده بستگی دارد تعزیرات می‌گویند. جرائمی از قبیل هتک حرمت و حیثیت، خیانت در امانت و… از جمله جرائم تعزیرى محسوب مى‌شوند.
قاضی مرتکبان این گونه از جرائم را می‌تواند با توجه به قانون و صلاحدید خود تعزیر کند که این نوع تعزیرِ حاکم صرفاً از باب تنبیه مرتکب و جلوگیری از تکرار جرم و حفظ نظم و امنیت جامعه اسلامی است. حال آن که مجازات بازدارنده در مورد اعمالی اجرا می‌شوند که انجام و ارتکاب آن ها مستوجب عقوبت شرعی و اخروی مانند قتل، هتک حرمت و حیثیت افراد و… نیست بلکه صرفاً تخلف از قوانین و مقرراتی است، که به منظور حفظ نظم امنیت اجتماع تعیین شده اند.

جرائمی همچون صدور چک بلامحل یا خروج غیر قانونی از کشور یا جعل سند و… از جمله جرائمی هستند که برای آن ها مجازات های بازدارنده در نظر گرفته می‌شود. به عنوان مثال در مورد جرم خروج غیر قانونی از مرز بدون دریافت مدارک و مجوز قانونی، باید بیان کرد به دلیل این که در زمان‌ های گذشته چیزی به عنوان خطوط مرزی وجود نداشته و تعریف نشده بود بنابراین عمل خروج غیر قانونی از مرز در فقه اسلامی به عنوان عمل حرام مستوجب مجازات تعزیری تعریف نشده است. مسلماً در چنین موردی وقتی حکومت وجود خطوط مرزی را به عنوان یک ضرورت لازم تشخیص دهد می‌تواند به دلیل  حفظ نظم و امنیت و منافع جامعه، قوانین و ضوابطی تصویب کند که به موجب آن ها انجام چنین عملی مستوجب مجازات باشد. به این نوع مجازات ها که حکومت برای حفظ نظم و امنیت اجتماع کنونی معین کرده، مجازات بازدارنده گفته می‌شود.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

حضانت فرزند در چه شرایطی سلب می‌شود؟

حضانت فرزندان از حقوق و تکالیف پدر و مادر است. بنابراین، سرپرستی و نگهداری اطفال فقط یک حق نیست بلکه تکلیف و وظیفه قانونی والدین است. اما این موضوع به این معنا نیست که تحت هر شرایطی‌ حضانت و سرپرستی طفل با پدر یا مادر باشد.

حضانت فرزند یا فرزندان از جمله مسائلی است که گاهی پس از طلاق و جدایی باعث درگیری و اختلافات شدید بین زن و شوهر و حتی در مواردی باعث اختلاف بین خانواده های آن ها می‌شود. طبق قانون در برخی شرایط حضانت طفل از پدر یا مادر گرفته می‌شود. در مجله دلتا به موارد سلب حضانت فرزند به تفصیل شرح و توضیح داده شده است.

حضانت فرزند با کیست؟

بر اساس قانون، نگهداری فرزندان از حقوق و تکالیف پدر و مادر است. بنابراین، سرپرستی و حضانت اطفال فقط یک حق نیست بلکه تکلیف و وظیفه قانونی والدین است. اما این موضوع به این معنا نیست که تحت هر شرایطی‌ حضانت و سرپرستی طفل با پدر یا مادر باشد. گاهی در مواردی، قانونگذار با پیش‌ بینی شرایطی، حق حضانت را از والدین سلب می‌کند، زیرا اساسا مصلحت طفل و حفظ امنیت روحی و روانی او، بر حق پدر و مادر برای حضانت و نگهداری کودک ارححیت دارد و در الویت است. به همین دلیل در قانون مدنی بیان شده است: «هر گاه در اثر عدم مواظبت یا انحطاط اخلاقی پدر یا مادری که طفل تحت حضانت اوست، صحت جسمانی یا تربیت اخلاقی طفل در معرض خطر باشد، محکمه می‌تواند به تقاضای اقربای (نزدیکان) طفل یا به تقاضای قیم او یا به تقاضای رئیس حوزه قضایی، هر تصمیمی را که برای حضانت طفل مقتضی بداند، اتخاذ کند.» بنابراین چنانچه والدین فاقد صلاحیت لازم برای نگهداری طفل باشند این حق از آن‌ ها گرفته می‌شود.

موارد سلب حضانت فرزند

الف) موارد عدم مواظبت یا انحطاط اخلاقی

از مواردی که باعث سلب حضانت می‌شوند عدم مواظبت یا مشکلات اخلاقی هر یک از پدر یا مادر است که در زیر به آن ها اشاره شده است:
۱. اعتیاد زیان‌ آور به الکل‌ و مواد مخدر و قمار توسط هر یک از والدین (منظور از اعتیاد، صرفاً اعتیاد خطرناک و زیان آور است و تشخیص زیان ‌آور بودن یا نبودن اعتیاد فقط با مقام قضایی رسیدگی‌ کننده به دعوای سلب حضانت است)
۲. مبتلا بودن هر یک از والدین به بیماری ‌های روانی با تشخیص پزشکی قانونی
۳. معروف بودن پدر یا مادر به فساد و فحشا (هر نوع ادعایی مبنی بر شهرت والدین به فساد اخلاقی، اثبات‌ کننده فساد اخلاقی نیست و این ادعا ابتدا باید به وسیله دلایل و مدارک قانونی و معتبر در دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به این ‌موضوع را دارد، اثبات و سپس دادخواست سلب حضانت به دادگاه خانواده تقدیم شود.)
۴. سوءاستفاده پدر یا مادر از طفل یا اجبار او به ورود در مشاغل ضد اخلاقی مانند فساد و فحشا، تکدی‌ گری و قاچاق
۵. تکرار ضرب و جرح خارج از حد متعارف توسط هر یک از والدین، (تشخیص این مورد که تنبیه در حد متعارف یا بیش از حد متعارف بوده با دادگاه رسیدگی‌ کننده به دعوی سلب حضانت است.)

شرایط سلب حضانت فرزند از مادر

پس از طلاق والدین، قطعاً وضعیت و شرایط نگهداری از فرزندان تغییر پیدا می‌کند. طبق قانون مدنی، در صورت جدایی والدین، اولویت حضانت فرزندان تا هفت سال تمام با مادر و سپس با پدر است. اما به هر حال مصلحت طفل مهم ترین فاکتور برای اعطای حضانت وی است که صلاحیت تشخیص آن نیز با دادگاه است. شایان ذکر است که پدر نمی‌تواند در مدت حضانت طفل توسط مادر، درخواست لغو حضانت را مطرح کند اما در صورت ازدواج مادر با شخص دیگر یا جنون و دیوانگى مادر یا وجود شرایط مقرر در قانون، پدر می‌تواند درخواست لغو حضانت را به دادگاه خانواده تقدیم دارد. بر اساس قانون، ازدواج مادر به تنهایی مجوز لغو حق حضانت نیست بلکه باید وضعیت و شرایط کودک با این ازدواج به خطر افتد. به طور مثال شوهر مادر باعث اذیت و آزار روحی یا جسمی کودک شود. ( جزئیات و موارد سلب حضانت طفل در صورت ازدواج مادر به تفصیل در یک مقاله دیگر ذکر شده است که در صورت اطلاع بیشتر می‌توانید به آنجا مراجعه فرمایید.)  شایان ذکر است که آشنایی متعارف زن با مرد دیگری به قصد ازدواج، از بین برنده حق مادر برای حضانت طفل نیست.

دعوای سلب حضانت

در صورتی که حضانت فرزند با یکی از والدین و طرف دیگر بنا به دلایل قانونی، خواهان سلب حضانت از وی باشد، باید به دادگاه محل اقامت طفل مراجعه و دادخواست لغو حضانت با دلایل و مدارک به دادگاه تقدیم شود. دادگاه پس از بررسی و رسیدگی، چنانچه دلایل لغو حضانت را موجه بداند، حضانت را از طرف مورد نظر سلب می‌کند و رای بر سلب حضانت خواهد داد.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...

قدرالسهم آپارتمان چگونه محاسبه می‌شود؟

منظور از قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که اصطلاحاً به آن سهم اعیان (ساختمان) از عرصه (زمین) نیز گفته می‌شود.

قدر السهم از جمله اصطلاحاتى است که در املاک و مسکن کاربرد دارد. برای افرادی که قصد خرید و فروش آپارتمان خود را دارند، آگاهی و اطلاع از نحوه‌ و شرایط قیمت‌ گذاری آپارتمان اهمیت زیادی دارد. به گزارش مجله دلتا یکی از مسائلی که باید در هنگام قیمت گذاری یک واحد آپارتمانی در نظر گرفته شود، محاسبه قدرالسهم آپارتمان است. در حال حاضر بخش قابل توجهی از پرونده ‌هایی که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاه ‌ها وجود دارد، به دلیل اختلاف در تعیین میزان قدرالسهم است. به همین خاطر سعی شده در این نوشتار به بررسی مفهوم قدرالسهم ملک و نحوه چگونگی محاسبه آن طبق قوانین و مقررات پرداخته شود.

قدرالسهم آپارتمان چیست؟

منظور از قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمان از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که اصطلاحاً به آن سهم اعیان (ساختمان) از عرصه (زمین) نیز گفته می‌شود. تعیین میزان قدرالسهم زمین در مواقعی نظیر تقسیم ارث، خراب کردن مجتمع ‌های آپارتمانی قدیمی و نوسازی مجتمع جدید اهمیت پیدا می‌کند. شایان دکر است هر چه مقدار مساحت قدرالسهم ملک بیشتر باشد، ملک ارزش بیشتری خواهد داشت. بنابراین آن دسته از مجتمع‌ های آپارتمانی که در زمین وسیع‌ تری بنا شده باشند، دارای قدرالسهم آپارتمان بیشتری بوده و از ارزش بیشتری برخوردار هستند.
به طور مثال بعضی از مجتمع‌ های آپارتمانی در زمین‌ های بزرگی به مساحت ۲۰۰۰ متر یا بیشتر ساخته شوند، در این‌ مجتمع‌ ها واحدهای آپارتمانی علاوه بر ارزش ذاتی خود، دارای ارزش مازادی هستند که به دلیل قدرالسهم زمین به آن‌ها تعلق می‌گیرد. بنابراین متراژ زمین و بالا بودن میزان قدرالسهم آپارتمان به عنوان یک امتیاز محسوب می‌شود، زیرا در حالت عادی چنین مسئله‌ ای تأثیر زیادی بر روی قیمت ملک ندارد ولی بعدها در مواقع مقتضی می‌تواند یک امتیاز با ارزش محسوب شود.

چگونه باید قدرالسهم ملک را محاسبه کرد؟

در محاسبه قدرالسهم آپارتمان متراژ ساختمان‌ و متراژ عرصه دو عدد اصلی هستند؛ برای مجتمع‌ هایی که واحدهای آپارتمانی آن متراژی برابر با یکدیگر دارند، قدرالسهم زمین بر اساس تقسیم متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدهای آپارتمانی محاسبه می‌شود که فرمول این محاسبه را به روش زیر تعیین می‌شود:
قدرالسهم زمین = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان
با توجه به این فرمول قدرالسهم زمین به میزان مساوی در بین کل واحدها تقسیم می‌گردد. به طور مثال فرض می‌کنیم ساختمانی با متراژ کل ۳۰۰ متر(مساحت اعیان) دارای ۶ واحد آپارتمانی است که هرکدام از آن‌ها ۱۰۰ متر مساحت دارند.
۵۰ متر = ۶ واحد ÷ ۳۰۰ متر
مشاهده می‌شود که در این حالت قدرالسهم ملک ۵۰ متر به دست می‌آید.
روش دوم محاسبه قدرالسهم آپارتمان حالتی است که واحدهای آپارتمانی یک مجتمع دارای مساحت‌ های مساوی نباشند؛ در این صورت باید نسبت مساحت هر واحد در قدرالسهم آپارتمان مشخص و ذکر شود. برای این حالت نیز می‌توان از فرمول زیر استفاده کرد:
قدرالسهم زمین =  جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد آپارتمانی یا متراژ کل ساختمان)
این روش نسبت به روش اول کلی‌ تری است و برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان در تمام مجتمع ‌ها با هر متراژی صدق می‌کند. حال برای حالت دوم که متراژ واحدها با یکدیگر مساوی نباشد یک مثال را بررسی می‌کنیم؛ برای مثال در یک مجتمع مسکونی با متراژ کل ۲۰۰۰ متر ۵ واحد ۱۰۰ متری و دو واحد ۲۵۰ متری وجود دارد؛ در این صورت با توجه به فرمول مذکور برای میزان قدرالسهم زمین یکی از واحدهای ۲۵۰ متری خواهیم داشت:
۵۰۰ متر = (۲۵۰ * ۲) +(۱۰۰ * ۵) ÷ (۲۵۰ متر * ۲۰۰۰ متر)
بنابراین در این حالت مساحت قدرالسهم آپارتمان ۵۰۰ متر خواهد بود.

آیا فضاهایی مانند پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم تاثیر دارد؟

یکی از سؤالاتی که درباره‌ی قدرالسهم آپارتمان برای بسیاری از افراد مطرح است، این است که آیا متراژ پارکینگ یا انباری نیز بر روی مساحت واحد جمع زده می‌شود یا خیر؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که اگر در سند ملک به این فضاها اشاره شده باشد، در محاسبه‌ قدرالسهم در نظر گرفته می‌شوند در غیر این صورت تأثیری نخواهند داشت. در نهایت باید گفت که آگاهی درباره قدرالسهم اهمیت زیادی دارد زیرا
هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی ملک افزوده می‌شود.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ....
 

طلاق با یک بار ضرب و شتم امکان پذیر است؟

اخذ گواهی پزشکی قانونی یکی از روش های اثبات سوء رفتار از سوی مرد است. اما باید توجه داشت که گواهی پزشکی قانونی در اثبات ضرب و شتم، هر چند مبنی بر وقوع این امر از طرف شوهر است، اما به تنهایی کافی نیست و نمی‌تواند ضرب و شتم را برای دادگاه اثبات کند.

شاید بتوان طلاق به دلیل ضرب و شتم را از جمله رایج ترین موارد طلاق در ایران دانست. به گزارش مجله دلتا طبق قانون در صورتى که زن خواستار طلاق باشد و مرد مخالف باشد، لازم است زن با دلایلى خواسته خود را اثبات کند. در این نوشتار به این موضوع مى‌پردازیم که با یک بار ضرب و شتم از سوی مرد حق طلاق برای زن ایجاد می‌شود یا خیر؟

طلاق به دلیل ضرب و شتم

به دلیل اینکه ضرب و شتم باعث سختی و مشقت غیر قابل تحمل (عسر و حرج) برای زن در زندگی مشترک می‌شود، حق طلاق را برای وی ایجاد می‌کند. در واقع، آنچه به زن حق طلاق می‌دهد، سختی و مشقت زیادی است که با توجه به سوء رفتار و ضرب و شتم و دست بزن مرد، برای او ایجاد می‌شود. قانون در این باره می‌گوید؛ چنانچه ادامه زندگی مشترک موجب عسر و حرج (سختی و مشقت) زن باشد، وی می‌تواند به دادگاه خانواده مراجعه و تقاضای طلاق کند و در صورتی که این امر در دادگاه ثابت شود، دادگاه می‌تواند شوهر را مجبور به طلاق کند و در صورتی که مرد با اجبار دادگاه حاضر به طلاق نباشد، زن به موجب حکم دادگاه طلاق داده می‌شود.»

بنابراین یکی از موارد عسر و حرج، سوء معاشرت و ضرب و شتم از سوی مرد است. اثبات عسر و حرج در دادگاه، به عهده زن گذاشته شده است و در مورد طریقه اثبات آن قواعد خاصی وجود ندارد. بنابراین، زن می‌تواند از هر طریقی از جمله اقرار صریح یا ضمنی شوهر، شهادت شهود و یا گرفتن رای محکومیت ضرب و جرح، از دادگاه کیفری، اثبات کند که در سختی  و مشقت قرار دارد.

روش های اثبات ضرب و شتم مرد در دادگاه

یکی از روش های اثبات سوء رفتار شوهر اخذ گواهی پزشکی قانونی مبنی بر ارتکاب ضرب و جرح است. اما باید توجه داشت که گواهی پزشکی قانونی در اثبات ضرب و شتم، هر چند مبنی بر وقوع آن از سوی مرد باشد، به تنهایی کافی نیست و نمی‌تواند ثابت کننده ضرب و شتم برای دادگاه باشد. در واقع ملاک دادگاه خانواده که به موضوع طلاق رسیدگی می‌کند، عموماً رای دادگاه کیفری یا کیفرخواست دادسرا است و نه صرفا برگه ای که از پزشکی قانونی دریافت می‌شود.

بنابراین باید به این نکته توجه داشت که اگر زن صرفاً به دریافت گواهی پزشکی قانونی اکتفا کند و شکایت خود را دادگاه کیفری ادامه ندهد، دادگاه خانواده به گواهی پزشکی قانونی ترتیب اثر نخواهد داد. حتی اگر گواهی مذکور به نفع زن صادر شده باشد. شایان ذکر است که اگر زن بخواهد از ادامه شکایت صرف نظر و گذشت کند بهتر است درخواست ترک تعقیب را به دادگاه ارائه کند تا در صورتی که دوباره سوء رفتاری از سوی مرد مشاهده شد، بتواند پرونده ضرب و شتم را مجدداً به جریان اندازد.

راهکار دیگری که می‌تواند برای اثبات ضرب و شتم و سوء معاشرت مرد در دادگاه موثر باشد، تقاضا از دادگاه برای ارجاع موضوع به مددکاری به منظور تحقیق در این خصوص است. در این حالت مددکار دادگاه به صورت محسوس و نامحسوس از همسایگان محل زندگی زن و شوهر تحقیق می‌کند. این روش در شرایطی که عموماً طلاق گرفتن به درخواست زن با مخالفت شوهر مواجه می‌شود، می‌تواند راهکار تاثیرگذاری باشد.

آیا زن به دلیل یک بار ضرب و شتم می‌تواند طلاق بگیرد؟

اصولاً رفتار شوهر باید به حدی باشد که ادامه زندگی را برای زن غیر قابل تحمل کند، تا دادگاه رأی صدور طلاق را صادر کند. بدیهی است که اگر برای دادگاه ثابت شود که شوهر دارای سوء رفتار و یا سوء معاشرت است، زن می‌تواند به رغم مخالفت همسر، طلاق بگیرد. بنابراین باید سوء رفتار به صورت مستمر و مداوم باشد و اگر مرد یک مرتبه سوء رفتار داشته باشد، نمی‌تواند برای زن حق طلاق ایجاد کند. در واقع زن باید بتواند اثبات کند که ضرب و شتم مرد به حدی است که برای زن سختی زیادی در زندگی با مرد ایجاد کرده است. این موضوع ممکن است با گواهی‌ های متعددی که از پزشکی قانونی دریافت شده یا دفعات مکرری که علیه مرد کیفرخواست یا حکم محکومیت به ضرب و شتم صادر شده است قابل اثبات باشد.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ....
 

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

در قرارداد اجاره موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره فسخ آن را درخواست کند. البته در موارد خاصی اجازه فسخ اجاره پیش از موعد به موجر یا مستاجر داده شده است.

قرارداد اجاره یکی از مهم ترین و رایج ترین عقودی است که بین مردم صورت می‌گیرد. به همین دلیل قوانین و مقررات خاصی برای آن در قانون تعیین شده که در صورت هر گونه اختلاف و مشکل، افراد می‌توانند از طریق مراجع قانونی اختلافات خود را حل و فصل کنند. یکی از این اختلافات فسخ قرارداد پیش از موعد است. به همین دلیل در مجله دلتا به بررسی فسخ قرارداد پیش از موعد پرداخته شده است.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره تقاضای فسخ آن را کند( عقد لازم عقدی است که هیچ یک از افراد نمی‌توانند آن را فسخ کنند مگر در مواردی که قانون اجازه بر هم زدن قرارداد را به آن ها داده باشد). البته در موارد خاصی اجازه فسخ اجاره پیش از موعد به موجر یا مستاجر داده شده است. در مواردی از جمله عیب و ایراد داشتن ملک در حال اجاره یا در صورتی که موجر و مستاجر در قرارداد اجاره در این خصوص توافق کنند که هر کدام حق تقاضای فسخ را داشته باشند. در این شرایط موجر یا مستاجر می‌توانند برای فسخ و تخلیه ملک، تقاضای خود را در یک دادخواست به دادگاه تقدیم کنند.

شایان ذکر است که معمولاً در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند از یک یا دو ماه قبل به طرف مقابل اعلام کنند که در این صورت با تسویه‌ حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره تمام می‌شود. شایان ذکر است که چنانچه موجر یا مستاجر نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید داشته باشند، اصل بر آن است که حق فسخ اصلاً وجود ندارد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

گاهی در قرارداد اجاره شرط خاصی بین مالک و مستاجر تعیین می‌‎‎‌شود که در صورت انجام ندادن آن شرط در تاریخ معین توسط مالک، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند، به این عمل تخلیه ملک قبل از موعد اجاره گفته می‌شود. البته شایان ذکر است که این موضوع در خصوص موجر نیز صدق می‌کند.

تخلیه پیش از موعد توسط موجر

طبق قانون روابط بین موجر و مستاجر، به مالک نیز این اختیار داده شده است که در صورت وجود مواردی، تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک را در قالب دادخواست به دادگاه تقدیم کند. به طور مثال در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره ‌بها توسط مستاجر، قانون این حق را به موجر می‌دهد که قرارداد را فسخ و تخلیه ملک را درخواست کند. به این صورت که در مواردی که مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بها خودداری کند و با ابلاغ ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب ‌افتاده را نپردازد، موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه تخلیه ملک را درخواست کند. البته  هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه مبلغی اضافه بر اجاره‌ بهای معوقه و صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری بپردازد، حکم تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ واریزی به صندوق دادگستری ‌نیز به موجر پرداخت می‌شود، اما مستأجر فقط‌ یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند. بنابراین در صورتی که مستأجر دو بار در یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه یاد شده اقدام به پرداخت اجاره‌ بها کرده باشد و ‌برای بار سوم اجاره‌ بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه‌ تخلیه ملک را درخواست کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ....
 

نحوه دریافت گواهی عدم بارداری

برای صدور طلاق دریافت نظریه پزشکی قانون مبنی بر عدم بارداری زن ضروری است زیرا طبق قوانین و مقررات، دادگاه با استناد به گواهی عدم بارداری حکم عدم امکان سازش را صادر می‌کند.

گواهی عدم بارداری مجوزی است که ارائه آن به دادگاه الزامی است. در واقع زمانی که زن و مرد تصمیم به طلاق می‌گیرند و به دادگاه خانواده مراجعه می‌کنند لازم است که طبق قوانین و مقررات مراحلی طی شود و یکی از این مراحل آزمایش پزشکی قانونی برای طلاق است. در طی رسیدگی به دادخواست طلاق، قاضی در هنگام صدور گواهی عدم امکان سازش باید اطمینان حاصل کند که زن باردار نیست. در مجله دلتا به سوالاتی در خصوص نحوه و شرایط گواهی عدم بارداری و همچنین گواهی عدم بارداری در طلاق توافقی پاسخ داده شده است. پس در ادامه با ما همراه باشید.

نحوه دریافت گواهی عدم بارداری

برای صدور طلاق دریافت نظریه پزشکی قانونی مبنی بر عدم بارداری زن ضروری است زیرا طبق قانون، دادگاه با استناد به گواهی عدم بارداری حکم عدم امکان سازش را صادر می‌کند. و رویه قضایی مبنی بر معاینه زنان در پزشکی قانونی برای طلاق است به این معنا که در این مورد زن برای معاینه و صدور گواهی به پزشک مورد اعتماد که معمولا پزشک قانونی است معرفی می‌شود. بنابراین محل دریافت گواهی عدم بارداری پزشکی قانونی و یا پزشک معتمد دادگاه است. زیرا مطابق قانون، دریافت گواهی پزشکی قانونی در خصوص تست بارداری ضروری و الزامی است. از این رو صرف اعلام طرف های دعوای طلاق یا زن مبنی بر عدم بارداری کافی نیست و دادگاه باید نسبت به دریافت گواهی مزبور اقدام کند و سپس نسبت به صدور گواهی عدم امکان سازش تصمیم بگیرد.

شایان ذکر است که رویه برخی از دادگاه های خانواده بر این منوال است که بعضی از شعب خانواده، زن را ملزم می‌کنند که با مراجعه به آزمایشگاه مستقر در مجتمع قضایی از آن جا گواهی عدم بارداری دریافت کند. اما برخی دیگر از شعب دادگاه خانواده در این خصوص فقط در رأی طلاق توافقی قید می‌کنند که دفترخانه باید از زن، گواهی عدم بارداری را دریافت کند که این آزمایش می‌تواند در هر آزمایشگاه یا بیمارستانی انجام شود.

توجه به این نکته ضروری است که مدت اعتبار گواهی عدم امکان سازش سه ماه از تاریخ صدور است و اگر تا پایان آن مدت، زن و شوهر یا یکی از آن ها برای ثبت به دفترخانه مراجعه نکند، گواهی مذکور از اعتبار قانونی ندارد. سؤالی که اغلب پرسیده می‌شود این است که بارداری زن منافاتی با طلاق زن و شوهر ندارد؟ در پاسخ به این سؤال باید بیان کرد که بارداری منافاتی با طلاق نخواهد داشت . شایان ذکر است که نفقه فرزند بعد از طلاق به عهده مرد خواهد بود.

گواهی عدم بارداری در طلاق توافقی

در طلاق توافقی به گواهی پزشکی قانونی نیاز است. به عبارت دیگر در این نوع از طلاق نیز که با موافقت زن و شوهر صورت می‌گیرد گواهی عدم بارداری لازم است.

شایان ذکر است که در طلاق توافقی اگر زن دوشیزه یا یائسه باشد به دلیل این که فاقد ایام عده است، طلاق بائن است و امکان رجوع وجود ندارد از طرفی نیازی هم به گواهی عدم بارداری وجود ندارد زیرا بدیهی است که دوشیزه یا یائسه باردار نمی‌شود. اما بر طبق قانون حمایت خانواده برای سایر زنان غیر دوشیزه و غیر یائسه، برای ثبت طلاق سر دفتر مکلف است که گواهی عدم بارداری را از زن مطالبه کند.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ....

 

آیا امکان بخشیدن مهریه وجود دارد؟

برای بخشیدن مهریه لازم است که زن با حضور در دفتر اسناد رسمی رضایت و تمایل خود را مبنی بر بخشش مهریه اعلام کند.

بخشش مهریه از سوی زن از جمله مباحثی است که در قانون مورد توجه قرار گرفته است. می‌توان گفت که مهریه از جمله حقوقی است که به موجب قوانین و مقررات حقوقی بر عهده مرد گذاشته شده است و وی مکلف است مهر را به محض درخواست زن بپردازد. در مجله دلتا به این موضوع می‌پردازیم که آیا امکان بخشش مهریه از طرف زن وجود دارد؟ و اگر این امر امکان پذیر است چه شرایط و مراحلی باید طی شود.

نحوه بخشش مهریه

بخشیدن مهریه از سوی زن، می‎تواند به سه روش صورت گیرد:

حالت اول زمانی است که وی به همسر خود می‎گوید، “تو را از پرداخت مهریه مبرا می‌کنم” به این معنی که، از نظر من تو دیگر تکلیفی برای پرداخت مهریه نخواهی داشت؛ این بیان باعث می‎شود تا تکلیف شوهر در ادای مهریه، به‎طور کلی از بین برود. در نتیجه، در این حالت زن حق اینکه از بخشش مهریه خود صرف نظر کند ندارد.

حالت دوم بخشیدن مهریه در زمانی که زن درخواست طلاق دارد صورت می‌گیرد. در واقع او با پرداخت مبلغی پول یا بخشش یک مال به شوهر خود، از وی می‎خواهد که طلاق دهد. شایان ذکر است که به این نوع طلاق، مبارات گفته می‎شود. در این طلاق، زن و شوهر توافق می‎کنند در قِبال بخشیدن مهریه یا مبلغی کمتر یا بیشتر از مهریه از یکدیگر جدا شوند. در این روش دیگر شوهر حق رجوع ندارد و به این ترتیب زن با بخشیدن مالی معادل مهریه، یا بیشتر و کمتر از آن به شوهر، او را راضی به طلاق می کند. اگر زن در ایام عده طلاق (مدتی که زن باید بعد از طلاق، برای ازدواج مجدد صبر کند.) از بذل (بخشش) خود منصرف شود، طلاق بی اثر شده و شوهر، ملزم به پرداخت مهریه خواهد بود.

حالت سوم زمانی است که زن مهریه خود را به شوهر هبه می‎کند. در این موارد زن می‌گوید من مهریه ام را به تو بخشیدم. در این حالت مانند سایر انواع هبه، تکلیف شوهر در پرداخت مهریه به ‎طور کلی و کامل از بین نمی‎رود؛ زیرا  زن می‎تواند تحت شرایطی از هبه خود رجوع و مهر خود را مطالبه کند.

مدارک لازم برای بخشش مهریه

برای بخشیدن مهریه لازم است که زن با حضور در دفتر اسناد رسمی رضایت و تمایل خود را مبنی بر بذل مهریه اعلام کند. و همچنین باید اهلیت لازم را داشته باشد. به این معنی که در کمال عقل و سلامت و همچنین بالای ۱۸ سال تمام باشد.

• عقد نامه ازدواج
• مدارک شناسایی زن ( اصل کارت ملی و شناسنامه)

آیا ممکن است در مواردی مهریه به زن تعلق نگیرد؟

در چند مورد مهریه به زن تعلق نمی‌گیرد  که در زیر شرح داده شده است.

۱.طبق قانون، هر گاه عقد ازدواج اعم از عقد دائم یا موقت به دلیلی باطل بوده  و در این شرایط بین زوج ها رابطه جنسی زناشویی واقع نشده باشد به زن مهریه تعلق نمی‌گیرد.

۲. هر گاه به دلایلی عقد ازدواج بین زن و شوهر، فسخ شود و آن ها با یکدیگر رابطه جنسی نداشته باشند، زن مستحق مهر نخواهد بود. فقط در یک مورد استثناً زن می‌تواند مهریه را دریافت کند و آن در مواردی است که فسخ ازدواج به دلیل عنن بودن مرد باشد. یعنی مرد توانایی عمل زناشویی نداشته باشد که در این صورت با فسخ نکاح ، می‌تواند نصف مهریه را دریافت کند.

۳- در هنگام طلاق دختر باکره نیز پیش تر توضیح داده شد که مهریه او نصف خواهد شد.

مفهوم مهریه عند الاستطاعه و عند المطالبه چیست؟

در خصوص بخشیدن مهریه توسط زن مطالبی ذکر شد، اما بی ارتباط ندیدیم که در خصوص دو اصطلاح مهریه عندالمطالبه و عندالاستطاعه نیز نکاتی را توضیح دهیم.  وقتی در عقدنامه ازدواج مهریه، عندالمطالبه ذکر می‌شود به این معنا است که زن به محض انجام شدن مراسم عقد، مالک مهریه می‌شود و هر زمان بخواهد می‌تواند مهریه‌ خود را مطالبه کند و در هر حالت باید توسط مرد پرداخت شود. اما موقعی که در سند ازدواج مهریه، عندالاستطاعه ذکر می‌شود، فقط زمانی زن می‌تواند مهریه‎ خود را درخواست کند که مرد توانایی پرداخت آن را داشته باشد، پس در نتیجه پرداخت مهریه با توجه به استطاعت و توانایی مالی مرد است. شایان ذکر است که درخواست مهریه مبنی بر درخواست طلاق نیست.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ....

اختلاس ؛ و مجازات مختلس چیست؟

برای تحقق جرم اختلاس مرتکب باید از کارکنان و کارمندان مؤسسات دولتی و فرقی نمی‌کند که وی رسمی، پیمانی یا قراردادی باشد. بنابراین به کارمند شرکت خصوصی و یا فرد عادی‌ که اموال دولتی را تصاحب کند مختلس گفته نمی‌شود.

اختلاس از جمله جرائمی است که در قانون‌ مجازات اسلامی برای آن‌ مجازات در نظر گرفته شده و با این گونه جرائم با شدت برخورد خواهد شد. اختلاس از جمله جرائم خیانت در امانت است. در مجله دلتا به بررسی جرم اختلاس و مجازات آن پرداخته شده است. پس با ما همراه باشید.

اختلاس چیست و مختلس کیست؟

اختلاس در لغت‌ به معنای گرفتن و سلب کردن است. جرم اختلاس از جمله جرائم زیر مجموعه جرم خیانت در امانت است. این جرم باید توسط مأمور دولت و در ارتباط با مالی که نزد وی به امانت گذاشته شده است اتفاق بیافتد. اختلاس از جمله جرائم غیر قابل گذشت است. به این معنى که حتى اگر شخص خاصى براى وقوع این جرم شکایت نکند، در صورتى که دادستان از وقوع جرم مطلع شود به عنوان نماینده و مدعى العموم مى‌تواند شکایت کند.

تعریف اختلاس در قانون مجازات اسلامی ؛
قانون می‌گوید: «هر یک از کارمندان و کارکنان ادارات و سازمان ‌ها یا شوراها و یا شهرداری‌ ها و مؤسسات و شرکت‌ های دولتی و یا وابسته به دولت و یا نهادهای انقلابی و دیوان محاسبات و مؤسساتی که به‌ کمک مستمر دولت اداره می‌شوند و یا دارندگان پایه قضایی و به‌ طور کلی قوای سه‌ گانه و همچنین‌ نیروهای مسلح و مأمورین به خدمات عمومی اعم از رسمی یا غیررسمی‌، وجوه یا مطالبات یا حواله ‌ها یا سهام و اسناد و اوراق بهادار و یا سایر اموال متعلق به هریک از سازمان‌ ها و مؤسسات ‌یاد شده و یا اشخاص را که برحسب وظیفه به آن ها سپرده شده است به نفع خود یا دیگری برداشت ‌و تصاحب کند مختلس محسوب خواهد شد.»

شرایط تحقق جرم اختلاس

برای تحقق جرم مذکور باید شرایطی وجود داشته باشد که در ادامه به آن ها اشاره شده است.

۱. مرتکب از کارکنان و کارمندان مؤسسات دولتی  و فرقی نمی‌کند که وی رسمی، پیمانی یا قراردادی باشد. بنابراین به کارمند شرکت خصوصی و یا فرد عادی‌ که اموال دولتی را تصاحب کند مختلس گفته نمی‌شود.
۲. نسبت به اموال دولت و یا اموال متعلق به اشخاص خصوصی که  نزد دولت است صورت گیرد.
۳. اموال بر حسب وظیفه به مختلس سپرده شده باشند. شایان ذکر است برای تحقق این جرم حتما لازم نیست که وظیفه‌ و مسئولیت کارمند خاطی نگهداری از مالی باشد، بلکه می‌تواند بنا بر وظیفه‌ای که بر عهده دارد به آن مال ارتباط داشته باشد.
۴.شخص مختلس باید مال را به مالکیت خود یا دیگری در آورد. به طور نمونه طبق قانون، اگر مستخدم دولت مقداری از مصالح ساختمانی دولت را ببرد و در ساختمان خانه‌ شخصی خود مصرف کند و در واقع به این وسیله اموال مذکور را تصاحب کند، چنین عملی اختلاس محسوب می‌­شود.
۶. شخص باید به طور عمدی مرتکب این جرم شود.

۶.فرد باید اموالی را به نفع خود یا دیگری تصاحب کند.

مجازات مختلس چیست؟

میزان مجازات این جرم با توجه به ارزش مال اختلاس شده محاسبه می‌شود. قانون در این مورد مقرر می‌کند؛ «در صورتی که میزان اختلاس تا پنجاه هزار ریال باشد مرتکب به شش ماه تا سه سال حبس و شش‌ ماه تا سه سال انفصال موقت و هرگاه بیش از این مبلغ باشد به دو تا ده سال حبس و انفصال دائم از خدمات دولتی و در هر مورد علاوه بر رد وجه یا مال مورد اختلاس به‌جزای نقدی معادل دو برابر آن‌ محکوم خواهد شد.» البته این ماده قانون با توجه به اوضاع کنونی تفسیر و اجرا می‌شود.در مواردی که تمام مال مورد اختلاس یا قسمتی از آن قبل از صدور حکم به هر نحوی برگردانده شود،‌ طبق نظر اداره حقوقی قوه‌ قضاییه آن قسمتی از مال که مشمول حکم قرار خواهد گرفت. شایان ذکر است که دولت برای ترغیب و تشویق افراد مختلس به برگرداندن اموال، تخفیف و معافیت در نظر گرفته است:
«هرگاه مرتکب اختلاس قبل از صدور کیفرخواست تمام وجه یا مال مورد اختلاس را مسترد نمایکند دادگاه او را از تمام یا قسمتی از جزای نقدی معاف می‌کند و اجرای مجازات حبس رامعلق ولی حکم انفصال درباره او اجرا خواهد شد.»

طبق قانون تعزیرات سال ۱۳۷۵، در خصوص اطلاع مدیران ادارات و موسسات دولتی از تحقق جرم اختلاس و عدم اعلام آن ها به مراجع قضایی، می‌توان گفت، هرگاه هر یک از رؤسا یا مدیران یا مسئولان سازمان ‌ها و مؤسسات دولتی که از وقوع جرم اختلاس یا تصرف غیر ‌قانونی، در سازمان یا مؤسسات تحت اداره یا نظارت خود مطلع شده و مراتب را حسب مورد به‌ مراجع صلاحیت ‌دار قضائی یا اداری اعلام نکنند علاوه بر حبس از شش‌ ماه تا دو سال به انفصال موقت از شش‌ ماه تا دو سال محکوم خواهند شد. حال سؤالی که مطرح می‌شود این است که مجازات شروع به جرم اختلاس چیست؟ لازم است ابتدا مشخص شود شروع به جرم در قانون به چه مرحله ای گفته می‌شود. شروع به جرم، مرحله‌ای قبل از ارتکاب جرم و به معنای اقداماتی است که در جهت اجرای جرم صورت گرفته است و قبل از آن‌ که جرم به مرحله اجرا در بیاید، برای ارتکاب آن انجام می‌شود اما به دلیل یک مانع، جرمی که هنوز به طور کامل صورت نگرفته است، متوقف می‌شود و به سرانجام نمی‌رسد. شروع به جرم، نشان دهنده وجود عمد و قصد در رفتار شخص مجرم است و به همین دلیل برای شروع به جرم نیز مجازات در نظر گرفته شده است. برای مثال کارمندی که اموالی را که به حسب وظیفه به او سپرده‌ اند، داخل اتومبیل خود می‌گذارد و قبل از خروج از محل کار، در پارکینگ دستگیر می‌شود، به جرم شروع به اختلاس محکوم خواهد شد. حال باید دید قانون برای شروع به جرم اختلاس چه مجازاتی در نظر گرفته است.

بر اساس قانون،«مجازات شروع به اختلاس حسب مورد حداقل مجازات مقرر در همان مورد خواهد بود و در صورتی‌که نفس عمل انجام شده نیز جرم باشد، شروع کننده به مجازات آن جرم نیز محکوم‌ می‌شود. مستخدمان دولتی علاوه بر مجازات مذکور چنانچه در رتبه‌ مدیرکل یا بالاتر و یا هم‌تراز آنها باشند به انفصال دائم از خدمات دولتی و در صورتی‌ که در مراتب پایین‌تر باشند به شش ماه تا سه‌ سال انفصال موقت از خدمات دولتی محکوم می‌شوند.»

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...