deltalaw

مجله دلتا ( همه چیز در مورد همه چیز )

deltalaw

مجله دلتا ( همه چیز در مورد همه چیز )

مجله دلتا-گردشگری -نکات حقوقی-سلامتی-دکوراسیون-جاهای زیبای دیدنی - خبر و گزارش -املاک دلتا - کاربردی ترین مسائل حقوقی

۲۲ مطلب با کلمه‌ی کلیدی «قرارداد» ثبت شده است

  • ۰
  • ۰
سهم الشرکه حقی است که افراد با توجه به سرمایه ای که به شرکت می‌آورند دارا می‌شوند.
سهم الشرکه

هر یک از شرکا برای ثبت شرکت قسمتی از سرمایه را بر عهده می‌گیرند. و در ازای سرمایه ‌‌ای که هر یک با خود به شرکت می‌آورد در سود و زیان شرکت سهیم می‌شود. برای تعیین میزان نقش شرکا در شرکت بر اساس سرمایه، حقی به اشخاص داده می‌شود که در برخی از شرکت ها این حق سهام و در برخی از شرکت‌ ها سهم الشرکه نامیده می‌شود. به گزارش مجله دلتا افراد با توجه به میزان سهام یا سهم الشرکه ای که دارند می‌توانند در اقدامات و عملکرد شرکت تصمیم‌ گیری کنند.

سهم الشرکه چیست؟

سهم الشرکه حقی است که افراد با توجه به سرمایه ای که به شرکت می‌آورند دارا می‌شوند. سهم الشرکه در شرکت با مسئولیت محدود، شرکت تضامنی و شرکت نسبی، مانند سهام در شرکت‌ های سهامی است. با این تفاوت که سهم در این شرکت ها، که شرکت اشخاص نیز نامیده می‌شوند، در برگه ‌ای که بیان‌ کننده آن باشد، ذکر نمی‌شود. این امر به سبب اصل غیر قابل‌ انتقال بودن سهم در این شرکت ها است. به دلیل آنکه در شرکت اشخاص، هویت و‌ مشخصات افراد در عضویت شرکت نقش مهمی دارد، انتقال سهم به‌ صورت آزادانه انجام نمی‌شود. بنابراین سهم افراد همانطور که گفته شد در شرکت های با مسئولیت محدود، شرکت تضامنی و نسبی سهم الشرکه نامیده می‌شود و ضمناً به این شرکت ها، شرکت اشخاص می‌گویند.

سهم الشرکه چیست

ویژگی‌ های سهم الشرکه

ویژگی‌ های سهم در شرکت اشخاص عبارت‌ است از :

۱.حق مالی
سهم الشرکه یک حق مالی است و دارای ارزش مبادله‌ ای است و در نتیجه می‌توان آن را در مقابل طلب متوقف کرد.

۲.سهم الشرکه قائل به شخص است
یکی از ویژگی های شرکت اشخاص، شخصیت افراد آن است. بنابراین افراد زمانی که سهم الشرکه را دریافت می‌کنند دیگر نمی‌توانند بدون رضایت سایر شرکا از شرکت خارج شوند.

۳. مال منقول است
سهم الشرکه از جمله حقوق منقول است. به این معنی که این حق قابلیت جا به جایی دارد.

۴.سهم الشرکه قابل توقیف است اما قابل توثیق نیست:
این بدین معنا است که مقام قضایی می‌تواند حق شریک در شرکت اشخاص را محدود کند. و در نتیجه شرکت نمی‌تواند با انتقال سهم حتی با موافقت تمام اعضا موافقت کند.

تأثیر سهم هر شریک بر شرکت

هر یک از شرکا با توجه به سهمی که دارند در تصمیمات و عملکرد شرکت اثر بگذارند. در ادامه تاثیرات سهم شرکا بر شرکت توضیح داده شده است.

۱. تأثیر سهم الشرکه بر تصمیمات شرکت

• حق رای :

طبق قانون تجارت، با ثبت شرکت و تعیین سهم هر یک از شرکا آن‌ ها می‌توانند با توجه به مقدار سهم خود در تصمیمات شرکت دخالت کنند. با توجه به قانون مذکور هر یک از شرکا به مقدار سهم الشرکه خود در شرکت دارای حق رأی هستند. به عبارت بهتر تعداد رأی هر شریک در تصمیم‌ گیری‌ های شرکت با توجه به مقدار سهمی که دارد، مشخص می‌شود.

ویژگی های سهم الشرکه

• تصمیم گیری در مجمع :

با توجه به قانون تجارت به لحاظ اینکه در خصوص موضوع مدنظر مجمع تصمیم‌ گیری تشکیل شود، باید حد نصابی از شرکا حاضر باشند و با موضوع موافقت کنند. منظور از حد نصابی که در قانون تعیین شده به این صورت است که برای بار اول اکثریت دارای نصف سرمایه و بار دوم اکثریت عددی شرکت که به‌ وسیله میزان سهم مشخص می‌شوند. برای مثال بیان می‌شود که هر ۱۰۰ سهم دارای یک حق رأی است. بنابراین در صورت رسیدن به حد نصاب مذکور، در خصوص موضوع موردنظر تصمیم‌ گیری می‌شود.

۲. تأثیر سهم بر تقسیم سود و زیان:

تقسیم سود و زیان شرکت در اساسنامه مشخص می‌شود. در صورتی‌ که در اساسنامه شرکت اشخاص، در خصوص نحوه تقسیم سود و زیان مطلبی بیان نشده باشد، تقسیم سود و زیان بر اساس میزان آورده هر یک از شرکا در شرکت تعیین خواهد شد. به عبارت دیگر میزان سود و زیان هر یک از شرکا بر مبنای سهم هر شریک تقسیم می شود.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...

  • مجله دلتا
  • ۰
  • ۰
دعوا در یک تقسیم ‌بندی کلی به دو نوع دعوای حقوقی و دعوای کیفری تقسیم می‌شود. در این نوشتار به بررسی تفاوت هایی که بین دعاوی حقوقی و کیفری وجود دارد توضیح داده شده است.
انواع دعاوی حقوقی و کیفری

دعوا یکی از رایج ‌ترین اصطلاحاتی است که در قوانین و مقررات حقوقی به آن اشاره شده است. در مجله دلتا معنای لغوی و حقوقی این اصطلاح مورد بررسی قرار گرفته و سپس تفاوت بین انواع دعاوی حقوقی و کیفری توضیح داده خواهد شد.

معنای لغوی و حقوقی «دعوا» چیست؟

دعوا در لغت به معنای ادعا کردن، خواستن، نزاع و دادخواهی است. از حیث حقوقی نیز تعاریف مختلفی برای این اصطلاح از سوی حقوق‌ دانان ارائه شده است. یکی از حقوقدانان دعوا را این گونه تعریف کرده : دعوی عبارت است از توانایی و اختیار قانونی که بر اساس آن شخص زیان دیده که مدعی است حق و حقوق وی از بین رفته، به مراجع ذی‌ صلاح مراجعه می‌کند و از مراجع مذکور می‌خواهد که درستی یا عدم درستی ادعای وی مورد بررسی و قضاوت قرار بگیرد. طرف مقابل نیز می‌تواند در خصوص ادعای شخص زیان دیده با آن مقابله کند که به مقابله این شخص نیز دعوا گفته می‌شود. بنابراین، دعوا زمانی می‌تواند ایجاد شود که اولاً حق قانونی و مشروع، واقعاً یا به صورت ادعایی وجود داشته باشد و ثانیاً این حق قانونی و مشروع در عمل یا در ادعا مورد انکار یا تجاوز واقع شده باشد. در صورت وجود این دو شرط مدعی حق می‌تواند برای احقاق حقوق از بین رفته خود اقدام کند.

دعاوی حقوقی و کیفری

تفاوت بین دعاوی حقوقی و کیفری در چیست؟

دعوا در یک تقسیم ‌بندی کلی به دو نوع دعوای حقوقی و دعوای کیفری تقسیم می‌شود. در زیر مهم ‌ترین تفاوت های بین دعاوی حقوقی و کیفری ذکر شده است.

الف) تفاوت در نحوه طرح دعوی و شکایت

یکی از مهم‌ ترین تفاوت های دعوای حقوقی و دعوای کیفری، نحوه‌ طرح این دعاوی است. این تفاوت ها عبارتند از :

  1. به طرف های دعوای حقوقی، «خواهان» و «خوانده»  و به طرف های دعوای کیفری، «شاکی» و «مُشتکی‌عنه» گفته می‌شود.
  2. شخص در طرح دعوای حقوقی، نیازمند تنظیم و تقدیم دادخواست یا در برخی از موارد، تنظیم و تقدیم درخواست است، اما برای طرح دعوای کیفری لازم است که شکوائیه تنظیم شود. بنابراین، نمی‌توان اموری را که فاقد جنبه کیفری است، از طریق طرح شکایت مورد پیگیری قرار داد.
  3. هزینه‌ دادرسی در کلیه دعاوی کیفری یکسان است اما در دعاوی حقوقی این هزینه بر اساس بهای خواسته متغیّر و متفاوت است. بنابراین در دعاوی حقوقی به همان میزان که بهای خواسته افزایش یابد، هزینه‌ دادرسی نیز افزایش خواهد یافت. شایان ذکر است در صورتی که خواهان دعاوی حقوقی توانایی پرداخت این هزینه را نداشته باشد، می‌تواند در ابتدا با تقدیم دادخواست اعسار بدون پرداخت این هزینه در مراحل ابتدایی، دعوای حقوقی خود را مطرح کند.

ب) تفاوت در مرجع صالح به رسیدگی

مرجع صالح برای دعوای کیفری، طرح شکایت در دادسرا است. البته گاهی شکایات ممکن است در نزد ضابطان دادگستری مانند نیروی انتظامی صورت گیرد ولی با این حال باید آن‌ ها نیز پس از ثبت شکایت آن را به مقامات قضایی ارجاع دهند. پس از انجام شدن تحقیقات مقدماتی در خصوص پرونده، با توجه به موضوع شکایت، پرونده کیفری با صدور قرار جلب برای دادرسی به دادگاه‌ های کیفری ارجاع داده می‌شود تا پس از  بررسی‌ های لازم حکم قانونی صادر شود. اما در دعوای حقوقی مراجع قضایی حقوقی صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارند و نهادی تحت عنوان دادسرا در این مراجع وجود ندارد. و همچنین در دعاوی حقوقی اصل بر آن است که دادگاه محل اقامت خوانده صلاحیت رسیدگی دارد اما در دعاوی کیفری شکوائیه باید در دادسرای محل وقوع جرم تنظیم شود.

دعاوی حقوقی

ج) تفاوت در اسباب طرح دعاوی

تفاوت در اسباب طرح دعاوی بدین معنا است که دعوای کیفری با تنظیم شکایت‌‌ نامه باید مطرح شود، اما در دعاوی حقوقی شخص زیان دیده برای احقاق حقوق خود از طریق تنظیم دادخواست اقدام می‌کند.

د) تفاوت در نتیجه و آثار دعاوی کیفری و حقوقی

تفاوت بین دعاوی حقوقی و کیفری دیگری که وجود دارد، نتیجه و اثر مترتب بر هر یک از این دعاوی است. دعاوی کیفری در مواردی انجام می‌شود که رفتار انجام شده که منجر به از بین رفتن حقوق دیگری شده است، دارای عنوان مجرمانه  و در قانون برای آن مجازات در نظر گرفته شده باشد. بنابراین در صورت صدور حکم محکومیت، شخص محکوم علاوه بر اینکه ملزم است که آسیب وارده بر طرف مقابل را جبران کند، به تحمل مجازات قانونی نیز محکوم می‌شود. در حالی که در دعاوی حقوقی، نمی‌توان از دادرس انتظار صدور حکم مجازات شخص محکوم را داشت زیرا اولاً وی صلاحیت صدور چنین حکمی را دارد و دوماً رفتار ارتکاب یافته جنبه‌ مجرمانه ندارد که منجر به صدور حکم مجازات برای شخص محکوم شود.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...

  • مجله دلتا
  • ۰
  • ۰
پرداخت پول در معاملات مسکن در چند مرحله انجام می‌شود و تفاوتی بین خرید، رهن یا اجاره خانه وجود ندارد. در این نوشتار به بررسی روش های پرداخت وجه در قبال خرید مسکن می‌پردازیم.

پرداخت پول خرید خانه یکی از مسائل مهم در معاملات مسکن است. مراحل پرداخت پول خرید خانه بر اساس توافق طرف های قرارداد صورت می‌گیرد و قوانین و مقررات خاصی در این مورد وجود ندارد. اما باید در نظر داشت که برخی از روش‌ های پرداخت مبلغ معامله، امنیت بیشتری دارند و به عنوان عرف پرداخت در خرید ملک شناخته می‌شوند. در گذشته بیشتر معاملات به صورت نقد یا با چک شخصی انجام می‌شد. با افزایش تورم و کاهش ارزش پول، امکان پرداخت نقدی وجود ندارد. در مورد چک‌ های شخصی نیز ممکن است مسائل و مشکلاتی مانند خالی بودن حساب یا کلاهبرداری‌های مختلف به وجود آید. امروزه روش‌های دیگری برای پرداخت پول پدید آمده است که اطمینان خاطر بیشتری به خریدار و فروشنده می‌دهند. در مجله دلتا به بررسی نحوه و مراحل شرایط پرداخت پول خرید خانه در معاملات مسکن پرداخته شده است.

مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن چگونه است؟

پرداخت پول در خرید خانه در چند مرحله انجام می‌شود و تفاوتی بین خرید، رهن یا اجاره خانه وجود ندارد. در زیر به نحوه پرداخت پول در هریک از موارد خرید، رهن و اجاره اشاره شده است.

رهن و اجاره

وقتی مستاجر ملک را انتخاب می‌کند و خانه مورد پسند وی واقع می‌شود، صاحب خانه و مستاجر به بنگاه معاملات ملکی مراجعه می‌کنند. یک مبایعه‌نامه تنظیم و مقداری از مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه به مالک پرداخت می‌شود. این مقدار بستگی به توافق دو طرف دارد. در بسیاری موارد یک‌ سوم یا بیست درصد مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود و پرداخت بقیه مبلغ به هنگام تحویل کلید موکول خواهد شد. در این موارد مشاور املاک ، سه نسخه از مبایعه ‌نامه، که مبلغ بیعانه پرداختی در آن ذکر شده است، تهیه می‌کند و به هر یک از طرف های قرارداد یک نسخه تحویل داده می‌شود و یک نسخه نیز در آژانس املاک آرشیو می‌شود.

شرایط پرداخت پول خرید خانه

خرید ملک

پرداخت پول در خرید ملک معمولاً در چند مرحله انجام می‌شود. به این صورت که در ابتدا خریدار و فروشنده به آژانس املاک مراجعه می‌کنند و قرارداد اولیه یا مبایعه ‌نامه را تنظیم می‌کنند. در این حالت نیز مبلغی به عنوان بیعانه با توافق هر دو طرف تعیین و پرداخت می‌شود. مبلغ رایج در این زمینه، همان مبلغ بیست درصد قرارداد یا یک‌ سوم آن است. در مرحله بعد خریدار و فروشنده تاریخی را برای تحویل پول و کلید تعیین می‌کنند و مقداری از مبلغ باقیمانده در هنگام تحویل کلید پرداخت می‌شود. این کار معمولا در بنگاه انجام می‌شود. در مرحله سوم کل مبلغ باقیمانده در محضر و در هنگام انتقال سند پرداخت می‌شود.

روش های پرداخت پول خرید خانه :

روش پرداخت پول در معاملات مسکن به توافق طرف های قرارداد بستگی دارد اما غالباً این کار با استفاده از چک انجام می‌شود. انواع مختلفی از چک وجود دارد که برخی از آن‌ ها در معاملات مسکن نیز استفاده می‌شوند. در زیر به آن ها اشاره شده است.

۱. چک عادی

یکی از روش‌ های پرداخت پول در معاملات مسکن، استفاده از چک عادی است. منظور از چک عادی، چک‌ هایی است که صاحب حساب جاری صادر می‌کند و به طلبکار خود یا برای خرید اجناس مختلف ارائه می‌دهد. این چک ممکن است به نام شخص طلبکار یا در وجه حامل صادر شود. این گونه چک‌ ها به خودی خود اعتباری ندارند و از صاحب حساب اعتبار می‌گیرند. یکی از معایب و خطرات معامله با چک‌ های معمولی این است که اگر در موعد مقرر وجه چک موجود نباشد و چک به هر دلیلی پاس نشود، فرد دچار دردسرهای فراوانی خواهد شد. زیرا برگشت زدن چک و انجام اقدامات قانونی لازم، وقت بسیاری می‌خواهد و در نهایت ممکن است دارنده چک نتواند مبلغ را دریافت کنید.

۲. چک بانکی تضمین ‌شده

چک بانکی تضمین ‌شده، که به عنوان چک رمزدار نیز شناخته می‌شود، توسط یک بانک و به عهده همان بانک صادر می‌شود. در واقع بانک پرداخت شدن این چک را تضمین می‌کند و با پول نقد تفاوتی ندارد. شخص با داشتن این نوع چک می‌تواند به هر یک از شعب بانک صادر‌کننده در هر شهری مراجعه و مبلغ را دریافت کنید. یکی از مهمترین مزایای چک تضمین‌ شده این است که با فوت یا ورشکستگی صاحب حساب در پرداخت آن مشکلی ایجاد نمی‌شود و دارنده چک به هر حال مبلغ را دریافت خواهد کرد. و این درجه از امنیت چک باعث می‌شود این نوع چک‌ ها در کلیه معاملات و خصوصاً معاملات بانکی رواج داشته باشند.

معایب چک تضمین شده چیست؟

اگر چک بانکی مفقود شود، شخص دریافت‌ کننده باید بلافاصله به بانک اطلاع دهد و جلوی پرداخت آن را بگیرد. در غیر این صورت هر کسی که چک را پیدا کند می‌تواند نسبت به نقد کردن آن اقدام کند.

چک بین بانکی تضمین‌ شده

تضمین پرداخت مبلغ این نوع چک نیز به عهده بانک است با این تفاوت که در این نوع، چک به نام طرف معامله و با شماره حساب او صادر می‌شود. به این ترتیب هیچ کس جز شخص دریافت‌ کننده چک نمی‌تواند مبلغ چک را دریافت کند. این نوع چک را فقط می‌توان به حساب واریز کرد و  به صورت نقدی قابل دریافت نیست.

معایب چک بانکی تضمین شده

اگر معامله به هر دلیلی به هم بخورد، خریدار باید به بانک مراجعه و چک را به حساب بخواباند. سپس مبلغ را به فروشنده بازگرداند. این کار افراد را دچار دردسرهای فراوانی خواهد کرد و اگر خریدار قصد آزار فروشنده را داشته باشد، به راحتی می‌تواند این کار را انجام دهد.

خرید خانه

انتقال وجه کارت به کارت

در برخی معاملات ملکی انتقال وجه به صورت کارت به کارت انجام می‌شود. البته این انتقال معمولا برای مبلغ بیعانه انجام می‌شود زیرا سقف انتقال وجه کارت به کارت محدود است. با اینکه پرداخت به این روش کد رهگیری دارد و امکان استعلام از بانک مبدا و مقصد نیز وجود خواهد داشت، روش مطمئنی برای پرداخت پول در معاملات مسکن محسوب نمی‌شود.

انتقال وجه از طریق دستگاه کارت خوان (دستگاه پوز)

در برخی موارد، افراد مبلغ بیعانه را از طریق دستگاه کارت‌خوان موجود در بنگاه پرداخت می‌کنند. در این حالت بنگاه تضمین می‌کند مبلغ را به حساب شخص فروشنده واریز کند. در مواردی نیز خریدار هنگام انتقال سند در محضر، باقی‌مانده مبلغ معامله را از طریق دستگاه کارت‌خوان موجود در محضر پرداخت می‌کند. در این حالت نیز محضر متعهد می‌شود پول را به حساب فروشنده واریز کند. در واقع می‌توان گفت در مواردی که فروشنده با صاحب بنگاه یا محضر آشنایی دارد و اعتماد کامل وجود داشته باشد اقدام به این عمل می‌کند اما باید در نظر داشت که که این روش نیز امنیت لازم را برای پرداخت پول در معاملات ندارد.

مراحل پراخت پول خرید خانه‌ وام‌دار

مراحل پرداخت پول در مورد خانه هایی که وام‌دار هستند کمی متفاوت است. ملک وام‌دار، ملکی است که فروشنده برای خرید آن از بانک وام گرفته و قبل از تسویه حساب با بانک، قصد فروش خانه را دارد. در این صورت سند ملک در گرو بانک است و تا زمان پرداخت کامل اقساط امکان انتقال سند وجود ندارد. در این موارد یا فروشنده باید مبلغ وام را به صورت کامل به بانک بپردازد و سند را آزاد کند، که این کار بسیاری اوقات به صرفه نیست، یا اینکه باید خانه را به صورت قول‌نامه‌ای و با وکالت بلاعزل خریداری کرد. در این شرایط امکان انتقال وام وجود دارد. به این صورت که فروشنده و خریدار به بانک مراجعه می‌کنند و پس از پر کردن فرم‌ های مربوطه، وام از فروشنده به خریدار انتقال می‌یابد. به این ترتیب خریدار بخشی از مبلغ خانه را به فروشنده پرداخت می‌کند و بخش دیگر را طی اقساطی به بانک پرداخت خواهد کرد. شایان ذکر است که هنگام انتقال وام، با توجه به نوع وام دریافتی، مبلغی بین یک تا ده درصد از وام باید به صورت یک‌جا به بانک پرداخت شود که در نهایت این مقدار از کل مبلغ وام کسر خواهد شد.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...

  • مجله دلتا
  • ۰
  • ۰
خریدار و فروشنده هنگام تنظیم قرارداد اموال غیر منقول مانند خانه و آپارتمان، معمولا در یکی از بندهای قولنامه یا مبایعه نامه، مکان و زمانی را برای حضور طرف های قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال رسمی ملک مورد معامله، تعیین می‌کنند.
گواهی عدم حضور در دفترخانه

اگر خریدار و فروشنده موعد خاصی را برای حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی تعیین کرده باشند، در واقع این تاریخ، شروع تعهد طرف مقابل است؛ به‌ همین خاطر باید اثبات شود و بهترین حالت برای اثبات حضور طرف ها در دفترخانه، تقاضای صدور گواهی از دفترخانه است. در مجله دلتا به بخشی از مهمترین پرسش ها درباره گواهی عدم حضور در دفترخانه می‌پردازیم.

گواهی عدم حضور در دفترخانه چیست؟

خریدار و فروشنده هنگام تنظیم قرارداد اموال غیر منقول مانند خانه و آپارتمان، معمولا در یکی از بندهای قولنامه یا مبایعه نامه، مکان و زمانی را برای حضور طرف های قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال رسمی ملک مورد معامله، تعیین می‌کنند. در قولنامه های عادی و پرینتی که دارای کد رهگیری هستند معمولا در ماده ۴ آن به موضوع تعهد خریدار و فروشنده مبنی بر حضور در دفترخانه اشاره می‌شود. و همچنین شماره دفترخانه و نشانی آن ذکر می‌شود. بنابراین در هر دو قولنامه ای که تنظیم می‌شود اعم از اینکه طرف های قرارداد خود آن را تنظیم کنند و در واقع به طور دستی باشد و یا پرینتی و دارای کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک کشور، در هر دو حالت خریدار و فروشنده باید در زمان تعیین شده در قولنامه در دفترخانه اسناد رسمی مقرر در آن حاضر شده و نسبت به تصفیه حساب نهایی از جهت پرداخت الباقی مبلغ معامله و انتقال سند رسمی ملک اقدام کنند. بنابراین در صورتی که خریدار یا فروشنده در زمان تعیین شده در قولنامه در محل دفترخانه اسناد رسمی جهت نقل و انتقال سند و پرداخت الباقی وجه یا ثمن معامله حاضر نشود، در این حالت سردفتر اسناد رسمی به درخواست خریدار یا فروشنده که در دفترخانه حاضر است، برگه ای تحت عنوان گواهی عدم حضور صادر می‌کند که در آن ضمن اشاره به مشخصات طرف ها و زمان تعیین شده برای تنظیم سند، گواهی می‌کند که مثلا فروشنده در زمانی که تعیین شده در محل دفترخانه حضور یافته ولی تا پایان ساعت اداری خریدار حاضر نشد و این گواهی حسب مفاد قولنامه میان طرف های قرارداد و به درخواست فروشنده صادر شده است .

گواهی عدم صدور

اعتبار گواهی عدم حضور

صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه، فقط در مواردی که یکی از طرف ها در دفترخانه حاضر نباشد صادر نمی‌شود بلکه حتی اگر خریدار و فروشنده یا یکی از آن ها در محل دفترخانه حضور داشته باشد اما باقیمانده مبلغ مورد معامله یا اسناد و مدارک ملک را آماده یا ارائه نکند، همین شرایط به منزله عدم حضور است. به همین منظور در اکثر قراردادهای پرینتی یا دارای کد رهگیری چنین عبارتی ذکر می‌شود که عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن (مبلغ) توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می‌باشد. همچنین ارائه چک شخصی بابت مابقی ثمن معامله پذیرفته نیست و در این صورت سردفتر به درخواست فروشنده مباردت به صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه می‌کند. و در خصوص فروشنده نیز حضور فیزیکی داشته باشد اما شرایط انتقال سند رسمی ملک را آماده نکرده باشد به درخواست خریدار گواهی عدم حضور در دفترخانه صادر خواهد شد. به عنوان مثال اگر ملک در رهن بانک باشد و فروشنده در قولنامه متعهد به فک رهن شده است باید نسبت به رفع موانع قانونی برای انتقال سند ملک اقدامات لازم انجام شود در غیر این صورت باید از عهده خسارت قراردادی یا روزانه مندرج در قولنامه برآید.

نحوه تنظیم متن گواهی عدم حضور در دفترخانه

هنگام تنظیم متن گواهی عدم حضور در دفترخانه لازم است که به چند نکته توجه شود زیرا صدور این گواهی به این دلیل است که در زمان طرح دعوا در دادگاه با ایرادات قانونی از سوی قاضی دادگاه یا وکیل طرف مقابل مواجه نشوند. مواردی که لازم است در متن گواهی فوق ذکر شوند عبارتند از :

  • تاریخ حضور خریدار یا فروشنده قولنامه
  • شماره و تاریخ قولنامه
  • شماره و مشخصات دفترخانه
  • ذکر چگونگی ارائه الباقی ثمن معامله مثلا به صورت نقد یا چک

 در مورد اخیر باید ضمن دریافت کپی از چک، باید مشخصات چک در متن گواهی عدم حضور ذکر شود. بنابراین اگر به مشخصات چک در متن گواهی عدم حضور اشاره نشود یا یک نسخه کپی از آن تهیه نشود افراد با ایراد قانونی مواجه خواهند شد.

صدور گواهی عدم حضور

زمان و مدارک لازم برای صدور گواهی عدم حضور

برای دریافت گواهی عدم حضور فقط باید در تاریخ تعیین شده در قولنامه با مبایعه نامه به دفترخانه مورد نظر مراجعه کرد. بنابراین اگر خریدار یا فروشنده در تاریخی دیگری به دفترخانه مراجعه کنند این امر منجر به صدور گواهی عدم حضور از جانب دفتردار نخواهد شد. پس از اینکه طرف های قرارداد، تاریخ حضور در دفترخانه را رعایت کردند برای زمان حضور خود در محضر باید مدارک و مستندات لازم را تهیه کنند تا اقدامات مربوط به انتقال رسمی سند ملک از سوی سردفتر انجام شود. به این ترتیب که فروشنده باید با همراه داشتن بنچاق، سند دفترچه ای یا سند تک برگ ملک در دفتر خانه حاضر شود  و خریدار نیز مکلف است مابقی مبلغ معامله را به صورت وجه نقد آماده کند.

نمونه گواهی عدم حضور

نظر به اینکه با توجه به مدارک ابرازی از طرف ….. مقرر بوده است که سند  …. حاکی از (انتقال قطعی اجاره، صلح) ملک پلاک …. واقع در  …. با شرایط مذکور در آن مدارک در تاریخ …. در این دفترخانه به ثبت برسد از آنجا که سند مذکور به علت …. (علت باید به صورت کامل نوشته شود) تا آخر وقت اداری روز …. ثبت نشده است. به تقاضا آقای/ خانم …. و بر اساس دستور شماره … این گواهی از طرف اینجناب …… سردفتر / کفیل دفتر  تنظیم و به نام برده تسلیم گردید.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...

  • مجله دلتا
  • ۰
  • ۰
طبق قانون، سندی که مطابق مقررات به ثبت رسیده باشد، رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود؛ مگر آن که جعلی بودن آن ثابت شود. بنابراین فقط با اقامه دلیل و مدرک می‌توان علیه سند رسمی ادعای جعل کرد و انکار و تردید نسبت به آن پذیرفته نمی‌شود.
اسناد رسمی

سند به هر نوشته‌ ای گفته می‌شود که افراد هنگامی که در معامله با مشکل مواجه می‌شوند بتوانند به آن استناد کنند. در قانون اسناد به دو دسته اسناد عادی و رسمی تقسیم می‌شوند. در مجله دلتا به بررسی ابعاد حقوقی هر یک از اسناد رسمی و عادی و همچنین تفاوت های آن ها با یکدیگر در معاملات بیان شده است.

تعریف اسناد رسمی و عادی

سند رسمی: طبق قانون، سندی که مطابق مقررات به ثبت رسیده باشد، رسمی  و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر است؛ مگر آن که جعلی بودن آن ثابت شود. بنابراین فقط با اقامه دلیل و مدرک می‌توان علیه سند رسمی ادعای جعل کرد و انکار و تردید نسبت به آن پذیرفته نمی‌شود.

اسناد عادی: امضا مهمترین رکن سند عادی است، اسناد عادی هیچ یک از ارکان سند رسمی را ندارد. شایان ذکر است که اسناد عادی در دو مورد مانند سند رسمی اعتبار دارند:

۱- طرفی که سند علیه او اقامه شده است، صدور آن از منتسب‌الیه (شخصی که اقامه دعوا کرده) را تصدیق کند.

۲- در دادگاه ثابت شود شخصی که سند را تکذیب کرده، در واقع آن سند را مهر یا امضا کرده است.

بنابراین طرف می‌تواند در مقابل ارائه سند عادی سکوت کند یا اصالت آن را بپذیرد یا می‌تواند خط، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار یا نسبت به آن تردید کند. در زیر تفاوت های اسناد عادی و رسمی توضیح داده شده است.

اسناد رسمی و عادی

تفاوت اسناد رسمی و اسناد عادی

بر اساس قوانین و مقررات این اسناد در ماهیت نسبت به یکدیگر تفاوت هایی دارند که در زیر به آن ها اشاره شده است.

۱. انعقاد سند رسمی، تابع تشریفات اداری و قانونی است که از قبل قانون معین کرده، در حالی که در مراحل سند عادی تشریفات خاصی وجود ندارد.

۲. تنظیم سند رسمی توسط مأمور رسمی دولت انجام می‌شود، در حالی که سند عادی را افراد به هر نحو بخواهند تنظیم می‌کنند.

۳. سند رسمی قدرت اجرایی دارد در حالی که در اسناد عادی، اصل بر عدم قدرت اجرایی است.

۴. در دعوای سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که اگر سند عادی باشد علاوه بر ادعای جعل می‌توان ادعای تردید و انکار را نیز مطرح کرد.

۵. در صورت مفقود شدن سند رسمی، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است ولی با گم شدن سند عادی نمی‌شود از رونوشت آن استفاده کامل کرد.

اعتبار اسناد رسمی در قانون

طبق قانون مدنی، «اسنادی که در اداره‌ ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آن ها طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.» بنابراین سند رسمی توسط مامور رسمی و با رعایت قوانین و مقررات تنظیم می‌شود. شایان ذکر است که مندرجات هر سند اعم از رسمی و عادی علیه اشخاصی که آن را امضا کرده‌اند و نماینده قانونی آن ها معتبر است و نمی‌توان آن را به اشخاص ثالث تحمیل کرد و در واقع اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث فقط در صورتی است که قانون تصریح کرده و اجازه داده باشد. بنابراین مفاد اسناد رسمی را چنانچه در قانون تصریح شده است، می‌توان به اشخاص ثالث تحمیل کرد.

تفاوت اسناد رسمی و عادی

معایب اسناد عادی چیست؟

فروش یک ملک به چند نفر

یکی از جرائمی که بسیاری از مردم را متضرر کرده است، فروش یک واحد مسکونی همزمان به چند نفر است. در این خصوص فروشنده با اقدام به تنظیم بیعنامه که یک نوع سند عادی است برای یک ملک، آن را به چند نفر می‌فروشد. به طور مثال در این جرم فروشنده ممکن است در یک روز یک واحد مسکونی را به چند نفر به صورت جداگانه بفروشد و خریدار بی‌اطلاع از معاملات دیگر او، با تحویل گرفتن فقط یک مبایعه‌نامه، مبالغی را به حساب فروشنده واریز کند.

معامله به قصد فرار از دین

گاهی اسناد عادی می‌توانند زمینه فساد اقتصادی و فرار مجرمان را نیز فراهم کنند. به عنوان مثال بسیاری از کلاهبرداران کلان که مال و پول مردم را تحت پوشش شرکت های لیزینگ، صندوق های تعاونی و… سرقت کرده اند از طریق انتقال عادی املاک، آن مبالغ را نقد کرده و فرار می‌کنند. اما ثبت اجباری معاملات، سبب شناسایی مالک و امکان ردگیری معاملات شده و  همچنین امکان شناسایی معاملاتی را که به قصد فرار از دین انجام می‌شود فراهم می‌کند.

ابطال سند رسمی به وسیله یک سند عادی

سند عادی با شرایطی این قدرت را دارد که سند رسمی را باطل کند. به عنوان مثال در معاملات اموال غیر منقول مثل خانه، اگر فردی سند رسمی داشته باشد و فرد دیگری هم بر آن ملک ادعای مالکیت کرده و سند عادی داشته باشد در صورتی که تاریخ سند عادی مقدم بر سند رسمی باشد، دادگاه دارنده سند عادی را مالک تشخیص داده و به این ترتیب سند عادی یک سند رسمی را باطل می‌کند.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

  • مجله دلتا
  • ۰
  • ۰
به اختیاری که به‌ موجب قانون برای طرف های قرارداد در خصوص برهم زدن و فسخ معامله داده شده است خیار گفته می‌شود.
انواع خیارات حقوقی

به اختیار به­ هم زدن معامله خیار فسخ قرارداد گفته می‌شود. در مجله دلتا انواع خیارات حقوقی ذکر شده است. در ادامه با ما همراه باشید.

انواع خیارات حقوقی

همان طور که گفته شد به اختیاری که به‌ موجب قانون برای طرف های قرارداد در خصوص برهم زدن و فسخ معامله داده شده است خیار گفته می‌شود. البته باید به این نکته توجه داشت که در مواردی، فقط در معاملات حق گرفتن تفاوت قیمت و گاهی هم هر دو حق یعنی حق فسخ معامله و حق گرفتن تفاوت قیمت وجود دارد. یعنی می‌توان شرط کرد که طرف های قرارداد تمام خیارات (اختیارات) را از خود ساقط کنند.
خیارات عبارت­‌اند از:
۱. خیار مجلس
۲. خیار غبن
۳. خیار شرط
۴. خیار تدلیس
۵. خیار تخلف شرط
۶. خیار عیب
۷. خیار شرکت
۸. خیار رؤیت
۹. خیار تأخیر
۱۰. خیار حیوان
۱۱. خیار تعذّر تسلیم

انواع خیارات حقوقی

خیار مجلس ؛ از انواع خیارات حقوقی

هر یک از طرف های قرارداد بعد از عقد قرارداد در همان جلسه و تا زمانی که از هم جدا نشده اند اختیار فسخ قرارداد را دارد. از این خیار فقط در قراردادهای خرید و فروش (بیع) می‌توان استفاده کرد. به طور مثال: شخصی ملکی را خریداری می‌کند و به فروشنده بیعانه هم داده است. فروشنده بعد از سه ساعت اقدام به فسخ معامله کرده و از تحویل ساختمان جلوگیری می‌کند، در این شرایط دو حالت متصور است:
الف) اگر بعد از ترک جلسه، معامله را فسخ کرده و هیچ خیار دیگری هم نبوده فسخ معامله بی اثر است.
ب) قبل از ترک جلسه معامله را فسخ کرده  باشد، صحیح است.

شرایط تحقق خیار غبن

اگر خریدار یا فروشنده در معامله فریب خورده باشد، یعنی خریدار بیش از قیمت واقعی پول جنس را بپردازد یا فروشنده کمتر از قیمت واقعی فروخته باشد، در این حالت خیار غبن وجود دارد؛ یعنی شخص مغبون حق به هم زدن معامله را دارد. شایان ذکر است که تفاوت قیمت گاهی در عرف جامعه قابل چشم‌ پوشی و مسامحه است. بنابراین خیار غبن وجود نخواهد داشت. اما اگر تفاوت قیمت، از نظر عرف قابل چشم پوشی نباشد، در این صورت با فرض بی اطلاعی طرف مقابل و فریب خوردن وی، خیار غبن وجود دارد. در مورد خیار غبن، معیار و ملاک تشخیص فریب خوردن فرد، قیمت زمان معامله است. به طور مثال اگر مشتری پرداخت قیمت جنس را از زمان آن به تأخیر بیاندازد و قیمت جنس نسبت به روز معامله افزایش یابد، این امر باعث تحقق خیار غبن برای فروشنده نمی­‌شود و معیار خیار غبن، وجود غبن و ضرر نسبت به روز معامله است. البته اگر مشتری پول را در زمانی بپردازد که تورم ایجاد شده باشد، باید افزایش نرخ تورم را نیز با مصالحه و رضایت فروشنده بپردازد.

انواع خیارات حقوقی

خیار شرط ؛ از انواع خیارات حقوقی

در خرید و فروش، ممکن است شرط شود که در مدت معینی فروشنده یا خریدار یا هر دو یا شخصی غیر از فروشنده و خریدار، اختیار فسخ قرارداد را داشته باشد. البته حتما باید مدت در قرارداد ذکر شود. یعنی مشخص شود تا چه زمانی حق فسخ قرارداد وجود دارد. و همچنین به طور دقیق مشخص شود چه کسی حق دارد قرارداد را فسخ کند.
خیار عیب : اگر بعد از معامله مشخص شود که مورد معامله معیوب بوده خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مال معیوب را قبول کرده و ارش بگیرد. ارش یعنی تفاوت قیمت مال سالم و معیوب.

خیار تدلیس چیست ؟

عبارت است از ترفند هایی که موجب فریب طرف معامله شود. که باید حتما کارهای فریبکارانه  انجام شود. صرف گفتن چند دروغ ساده مشمول خیار تدلیس نیست.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

 

  • مجله دلتا
  • ۰
  • ۰
یکی از نکاتی که باید حتما به آن توجه داشت این است که ملک مورد نظر آزاد بوده و در رهن بانک نباشد. گاهی اوقات فروشنده خانه اش را برای وام گرفتن در رهن بانک می‌گذارد یا این که خانه در اجرای حکمی توسط مراجع قضایی ضبط شده است.
نکات حقوقی خرید خانه

افراد هنگام خرید خانه باید همه جوانب امر را بسنجند تا بعداً با مشکل و دردسر مواجه نشوند و همچنین بتوانند خرید لذت بخشی را تجربه کنند. در مجله دلتا به برخی از مهم‌ترین نکات حقوقی خرید خانه اشاره شده است. پس در ادامه با ما همراه باشید.

نکات حقوقی خرید خانه

همانطور که ذکر شد در خرید املاک باید به قوانین و مقرراتی که در حوزه املاک وجود دارند توجه داشت با علم و آگاهی از قانون با خرید و فروش خانه اقدام کرد. در زیر مواردی که برای خرید ملک توجه به آن ها الزامی است ذکر شده است.

قولنامه

پس از توافق خریدار و فروشنده در خصوص خرید ملک ، قولنامه ای به همین منظور نوشته شده و توافق دو طرف معامله درقولنامه ثبت می شود. تنظیم و نوشتن قولنامه از موارد مهمی است که افراد باید به آن توجه و دقت بسیاری داشته باشند، زیرا در برخی موارد عدم دقت در تنظیم قولنامه، منجر به اختلاف و درگیری و حتی تشکیل پرونده های قضایی شده است. زیرا زمانی که قولنامه ای نوشته می‌شود، فروشنده اجازه ندارد ملک خود را به فرد دیگری بفروشد. همچنین خریدار نیز باید طبق مدت زمانی که در قولنامه تعیین شده، پول را بپردازد. شایان ذکر است که هنگام تنظیم قولنامه، خریدار باید فقط یک سوم مبلغ کل را بپردازد و بقیه آن را در زمان ثبت کردن سند در دفتر خانه اسناد رسمی بپردازد. و ضمناً خریدار باید بداند که هنگامی مالک به حساب می‌آید که وجه خرید ملک را به طور کامل در دفتر ثبت پرداخت و سند ملک را دریافت کرده باشد.

ملک باید حتماً سند داشته باشد

ملکی که از طریق قانونی و رسمی خریده می شود باید دارای سند باشد. به عنوان مثال در بیشتر شهرهای شمالی، املاک سند مادر دارند. به این صورت که، یک زمین بزرگ به قطعات کوچک تر تقسیم شده است و این زمین های کوچک با قولنامه معامله می‌شوند. و در واقع این زمین ها فاقد سند قطعی هستند.

فروشنده مالک ملک باشد

اگر ملکی مشاع باشد، همه اعضا باید در هنگام فروش خانه حضور داشته باشند. گاهی ممکن است فردی به عنوان وکیل مالکان یا مالک در هنگام معامله حضور داشته باشد که در این حالت نیز باید به اعتبار برگ وکالت توجه شود.

نکات حقوقی خرید خانه

در رهن نبودن ملک ؛ از نکات حقوقی خرید خانه

یکی از نکاتی که باید حتما به آن توجه داشت این است که ملک مورد نظر آزاد بوده و در رهن بانک نباشد. گاهی اوقات فروشنده خانه اش را برای وام گرفتن در رهن بانک می‌گذارد یا این که خانه در اجرای حکمی توسط مراجع قضایی ضبط شده است. در این موارد فروش خانه با تنظیم مبایعه نامه امکان پذیر است و تنظیم کردن سند به نام خریدار فقط با فک رهن صورت می‌گیرد. در این شرایط بهترین کار این است که فروشنده وکالت فک رهن را به خریدار داده و خریدار هم قسمتی از پول خانه را برای این کار بگذارد. یعنی به جای این که کل پول ملک را به فروشنده بدهد، قسمتی از آن را برای فک رهن  و  پرداخت هزینه آن نگه می دارد.

سند تک برگ

 هنگام خرید و نقل و انتقال سند مالکیت، باید سند دفترچه ای به سند تک برگی مبدل شود. در خصوص پرداخت مالیات و عوارض نوسازی شهرداری توجه به این نکته لازم است که فروشنده باید قبل از سند زدن، عوارض نوسازی شهرداری را پرداخت کند. شایان ذکر است که فروشنده باید به اداره مالیات مراجعه کند و مالیات ملک خود را بپردازد.

ثبت سند در دفتر خانه

آخرین نکته ای که در خرید ملک باید به آن توجه داشت این است که خرید ملک باید در دفترخانه نهایی شود . در واقع پس از تهیه مدارک لازم و همچنین شرح توافقات، مدارک موجود در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند و مراحل ثبت سند قطعی به پایان می‌رسد.

مطالعه موارد بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

  • مجله دلتا
  • ۰
  • ۰
منظور از قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که اصطلاحاً به آن سهم اعیان (ساختمان) از عرصه (زمین) نیز گفته می‌شود.
قدرالسهم آپارتمان

قدر السهم از جمله اصطلاحاتى است که در املاک و مسکن کاربرد دارد. برای افرادی که قصد خرید و فروش آپارتمان خود را دارند، آگاهی و اطلاع از نحوه‌ و شرایط قیمت‌ گذاری آپارتمان اهمیت زیادی دارد. به گزارش مجله دلتا یکی از مسائلی که باید در هنگام قیمت گذاری یک واحد آپارتمانی در نظر گرفته شود، محاسبه قدرالسهم آپارتمان است. در حال حاضر بخش قابل توجهی از پرونده ‌هایی که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاه ‌ها وجود دارد، به دلیل اختلاف در تعیین میزان قدرالسهم است. به همین خاطر سعی شده در این نوشتار به بررسی مفهوم قدرالسهم ملک و نحوه چگونگی محاسبه آن طبق قوانین و مقررات پرداخته شود.

قدرالسهم آپارتمان چیست؟

منظور از قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمان از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که اصطلاحاً به آن سهم اعیان (ساختمان) از عرصه (زمین) نیز گفته می‌شود. تعیین میزان قدرالسهم زمین در مواقعی نظیر تقسیم ارث، خراب کردن مجتمع ‌های آپارتمانی قدیمی و نوسازی مجتمع جدید اهمیت پیدا می‌کند. شایان دکر است هر چه مقدار مساحت قدرالسهم ملک بیشتر باشد، ملک ارزش بیشتری خواهد داشت. بنابراین آن دسته از مجتمع‌ های آپارتمانی که در زمین وسیع‌ تری بنا شده باشند، دارای قدرالسهم آپارتمان بیشتری بوده و از ارزش بیشتری برخوردار هستند.
به طور مثال بعضی از مجتمع‌ های آپارتمانی در زمین‌ های بزرگی به مساحت ۲۰۰۰ متر یا بیشتر ساخته شوند، در این‌ مجتمع‌ ها واحدهای آپارتمانی علاوه بر ارزش ذاتی خود، دارای ارزش مازادی هستند که به دلیل قدرالسهم زمین به آن‌ها تعلق می‌گیرد. بنابراین متراژ زمین و بالا بودن میزان قدرالسهم آپارتمان به عنوان یک امتیاز محسوب می‌شود، زیرا در حالت عادی چنین مسئله‌ ای تأثیر زیادی بر روی قیمت ملک ندارد ولی بعدها در مواقع مقتضی می‌تواند یک امتیاز با ارزش محسوب شود.

چگونه باید قدرالسهم ملک را محاسبه کرد؟

در محاسبه قدرالسهم آپارتمان متراژ ساختمان‌ و متراژ عرصه دو عدد اصلی هستند؛ برای مجتمع‌ هایی که واحدهای آپارتمانی آن متراژی برابر با یکدیگر دارند، قدرالسهم زمین بر اساس تقسیم متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدهای آپارتمانی محاسبه می‌شود که فرمول این محاسبه را به روش زیر تعیین می‌شود:
قدرالسهم زمین = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان
با توجه به این فرمول قدرالسهم زمین به میزان مساوی در بین کل واحدها تقسیم می‌گردد. به طور مثال فرض می‌کنیم ساختمانی با متراژ کل ۳۰۰ متر(مساحت اعیان) دارای ۶ واحد آپارتمانی است که هرکدام از آن‌ها ۱۰۰ متر مساحت دارند.
۵۰ متر = ۶ واحد ÷ ۳۰۰ متر
مشاهده می‌شود که در این حالت قدرالسهم ملک ۵۰ متر به دست می‌آید.
روش دوم محاسبه قدرالسهم آپارتمان حالتی است که واحدهای آپارتمانی یک مجتمع دارای مساحت‌ های مساوی نباشند؛ در این صورت باید نسبت مساحت هر واحد در قدرالسهم آپارتمان مشخص و ذکر شود. برای این حالت نیز می‌توان از فرمول زیر استفاده کرد:
قدرالسهم زمین =  جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد آپارتمانی یا متراژ کل ساختمان)
این روش نسبت به روش اول کلی‌ تری است و برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان در تمام مجتمع ‌ها با هر متراژی صدق می‌کند. حال برای حالت دوم که متراژ واحدها با یکدیگر مساوی نباشد یک مثال را بررسی می‌کنیم؛ برای مثال در یک مجتمع مسکونی با متراژ کل ۲۰۰۰ متر ۵ واحد ۱۰۰ متری و دو واحد ۲۵۰ متری وجود دارد؛ در این صورت با توجه به فرمول مذکور برای میزان قدرالسهم زمین یکی از واحدهای ۲۵۰ متری خواهیم داشت:
۵۰۰ متر = (۲۵۰ * ۲) +(۱۰۰ * ۵) ÷ (۲۵۰ متر * ۲۰۰۰ متر)
بنابراین در این حالت مساحت قدرالسهم آپارتمان ۵۰۰ متر خواهد بود.

قدرالسهم

آیا فضاهایی مانند پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم تاثیر دارد؟

یکی از سؤالاتی که درباره‌ی قدرالسهم آپارتمان برای بسیاری از افراد مطرح است، این است که آیا متراژ پارکینگ یا انباری نیز بر روی مساحت واحد جمع زده می‌شود یا خیر؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که اگر در سند ملک به این فضاها اشاره شده باشد، در محاسبه‌ قدرالسهم در نظر گرفته می‌شوند در غیر این صورت تأثیری نخواهند داشت. در نهایت باید گفت که آگاهی درباره قدرالسهم اهمیت زیادی دارد زیرا
هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی ملک افزوده می‌شود.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ....
 

  • مجله دلتا
  • ۰
  • ۰
در قرارداد اجاره موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره فسخ آن را درخواست کند. البته در موارد خاصی اجازه فسخ اجاره پیش از موعد به موجر یا مستاجر داده شده است.
فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره یکی از مهم ترین و رایج ترین عقودی است که بین مردم صورت می‌گیرد. به همین دلیل قوانین و مقررات خاصی برای آن در قانون تعیین شده که در صورت هر گونه اختلاف و مشکل، افراد می‌توانند از طریق مراجع قانونی اختلافات خود را حل و فصل کنند. یکی از این اختلافات فسخ قرارداد پیش از موعد است. به همین دلیل در مجله دلتا به بررسی فسخ قرارداد پیش از موعد پرداخته شده است.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره تقاضای فسخ آن را کند( عقد لازم عقدی است که هیچ یک از افراد نمی‌توانند آن را فسخ کنند مگر در مواردی که قانون اجازه بر هم زدن قرارداد را به آن ها داده باشد). البته در موارد خاصی اجازه فسخ اجاره پیش از موعد به موجر یا مستاجر داده شده است. در مواردی از جمله عیب و ایراد داشتن ملک در حال اجاره یا در صورتی که موجر و مستاجر در قرارداد اجاره در این خصوص توافق کنند که هر کدام حق تقاضای فسخ را داشته باشند. در این شرایط موجر یا مستاجر می‌توانند برای فسخ و تخلیه ملک، تقاضای خود را در یک دادخواست به دادگاه تقدیم کنند.

فسخ اجاره

شایان ذکر است که معمولاً در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند از یک یا دو ماه قبل به طرف مقابل اعلام کنند که در این صورت با تسویه‌ حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره تمام می‌شود. شایان ذکر است که چنانچه موجر یا مستاجر نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید داشته باشند، اصل بر آن است که حق فسخ اصلاً وجود ندارد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

گاهی در قرارداد اجاره شرط خاصی بین مالک و مستاجر تعیین می‌‎‎‌شود که در صورت انجام ندادن آن شرط در تاریخ معین توسط مالک، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند، به این عمل تخلیه ملک قبل از موعد اجاره گفته می‌شود. البته شایان ذکر است که این موضوع در خصوص موجر نیز صدق می‌کند.

فسخ اجاره

تخلیه پیش از موعد توسط موجر

طبق قانون روابط بین موجر و مستاجر، به مالک نیز این اختیار داده شده است که در صورت وجود مواردی، تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک را در قالب دادخواست به دادگاه تقدیم کند. به طور مثال در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره ‌بها توسط مستاجر، قانون این حق را به موجر می‌دهد که قرارداد را فسخ و تخلیه ملک را درخواست کند. به این صورت که در مواردی که مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بها خودداری کند و با ابلاغ ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب ‌افتاده را نپردازد، موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه تخلیه ملک را درخواست کند. البته  هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه مبلغی اضافه بر اجاره‌ بهای معوقه و صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری بپردازد، حکم تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ واریزی به صندوق دادگستری ‌نیز به موجر پرداخت می‌شود، اما مستأجر فقط‌ یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند. بنابراین در صورتی که مستأجر دو بار در یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه یاد شده اقدام به پرداخت اجاره‌ بها کرده باشد و ‌برای بار سوم اجاره‌ بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه‌ تخلیه ملک را درخواست کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ....
 

  • مجله دلتا
  • ۰
  • ۰
افرادی که قرار است خانه یا ملکی را اجاره کنند بهتر است قبل از اجاره در مورد صاحب خانه تحقیق کنند. این افراد باید صاحب خانه و کسی را که با او قرارداد می‌بندند به خوبی بشناسند. چرا که این کار واقعاً شما را از دردسرهای بعدی نجات می‌دهد.
اجاره خانه مبله

اجاره خانه مبله چند سالی است که در کشور رواج پیدا کرده است. این سبک از اجاره می‌تواند به صورت اجاره روزانه یا ماهانه و حتی سالانه صورت بگیرد. از این رو در این مطلب هدف این است که مهم ترین نکات در مورد اجاره آپارتمان و سوئیت مبله و تنظیم قرارداد اجاره را که دانستن آن لازم است  تشریح کنیم. در ادامه با مجله دلتا همراه باشد.

نکات اساسی اجاره آپارتمان و سوئیت مبله

آپارتمان یا سوئیت مبله به اتاق یا خانه ای می‌گویند که دارای مبل و اثاث زندگی باشد. صاحب خانه ها در این نوع از اجاره به دلایل مختلف از جمله مهاجرت، تغییر موقت محل زندگی و … امکان جا به جایی کامل وسایل را ندارند و نمی‌خواهند هزینه اجاره انبار را تقبل کنند، از طرفی مستاجر یا طرف تقاضا هم با این مدل از اجاره آپارتمان می‌تواند از هزینه کردن برای برخی لوازم منزل صرف نظر کند. مهم ترین عوامل و بحث هایی که در زمان اجاره آپارتمان یا هر نوع ملک دیگری مورد توجه است، مبلغ و میزان اجاره بهای ملک و همچنین ودیعه و شرایط قرارداد است. اما شایان ذکر است که اجاره آپارتمان مبله شروطی دارد که باید موجر و مستاجر به آن ها دقت کنند. در زیر به این موارد اشاره شده است.

الف) امکانات ضروری برای اجاره خانه مبله

  • اتاق نشیمن مبله که دارای یک مبل و میز است.
  • کف پوش؛ حداقل موکت یا فرش شده باشد.
  • اتاق‌ خواب دارای تختخواب باشد.
  • آشپزخانه دارای امکانات اساسی باشد که این لوازم شامل یخچال، اجاق‌گاز، آبگرمکن و ماشین لباسشویی می‌شود.
  • ظروف پخت غذا به اندازه لازم موجود باشد.

اجاره آپارتمان مبله

ب) احراز و شناسایی مدارک مستاجر

یکی از مواردی که ممکن است برای موجر در این گونه قراردادها اتفاق بیافتد، خیانت در امانت است. از این رو موجر باید حتما مدارک شناسایی مستاجر را رویت و هویت او را شناسایی کند.

ج) مبلغ اجاره خانه مبله

در اجاره آپارتمان مبله، مبلغ اجاره متناسب با مدت اقامت خواهد بود. پس در ابتدا باید مدت اقامت و مبلغ اجاره مشخص شود. هزینه دریافتی با توجه به موقعیت آپارتمان و تجهیزات آن، به‌ عنوان اجاره‌ بها تعیین می‌شود. همچنین در برخی ایام سال که جا به جایی‌ ها کمتر است مثل فصل زمستان، موجران به ناچار در قیمت‌ ها تجدیدنظر می‌کنند که لازم است مستاجران این نکته را در نظر داشته باشند. بهتر است قبل از اجاره دادن آپارتمان از وسایل عکس گرفته شود. و نیز لوله‌ های آب و شیرآلات، سیستم برق ساختمان، وسایل گرمایشی و سرمایشی خانه و در و پنجره‌ ها در حضور مستاجر امتحان شود. وسایل موجود در خانه بررسی و از سالم بودن آن‌ ها اطمینان حاصل شود. و در نهایت همه این موارد باید در یک چک لیست تائید و در ضمیمه قرارداد به امضای دو طرف برسد.

د) انعقاد قرارداد

این نوع از اجاره نامه نیز معمولاً از ۶ ماه تا چند سال قابل تنظیم است. شایان ذکر است که امکان اجاره واحدها به‌ صورت روزانه وجود ندارد، هر چند برخی موجران این عمل را انجام می‌دهند. مطمئن ترین راه این است که قرارداد در یک بنگاه معاملات ملکی معتبر منعقد تا کد رهگیری هم صادر شود. لازم است مواردی در قرارداد ذکر شوند که در ادامه به آن ها اشاره می شود.
• تاریخ شروع و اتمام قرارداد
• اطلاعات مکتوب درباره مبلغ اجاره‌ و ودیعه
• شرایط فسخ قرارداد از جانب صاحب‌ خانه
• شرایط جریمه مستأجر در صورت ترک زودتر از موعد خانه
• وظایف و مسئولیت‌ های مربوط به هزینه تعمیرات و خسارات
سؤال بسیاری از موجران این است که در خصوص خسارت‌ ها چطور با مستأجر به توافق برسیم؟
باید در نظر داشت که طبق عرف تمام قراردادها، مستاجر مبلغی را به‎ عنوان ودیعه به موجر پرداخت می‌کند. این مبلغ می‌تواند به عنوان تضمینی برای جبران خسارات احتمالی ناشی از اجاره آپارتمان باشد. در ضمن بهتر است که خانه را بیمه کنید.

اجاره سوئیت

نکاتی که در زمان اجاره خانه مبله بهتر است رعایت شود

۱. برای مستاجر بهترین زمان ممکن به منظور مذاکره و گرفتن امتیازات لازم و دلخواه در خصوص اجاره بهای کمتر و تعمیرات خانه دقیقا قبل از اسباب کشی است. مستاجر باید قبل از رفتن به خانه جدید تمام در ها، پنجره ها، اتصالات، قفل ها و در کل تمام واحد را بررسی و همچنین چراغ ها و وسایل سرمایشی و گرمایشی را خاموش و روشن کند.

۲. مستاجران در هنگام اجاره ﺁپارتمان دلخواه واقع گرا و منطقی باشند تا بعداً دچار مشکل نشوند. به طور مثال، افرادی که درپی اجاره ﺁپارتمان یا سوئیت مبله ای هستند در بسیاری از مواقع با خانه هایی رو به رو می‌شوند که از بودجه آن ها خیلی بیشتر است ولی چون خانه مورد پسند آن ها واقع شده، آن را اجاره می‌کنند. این یکی از نکات بسیار مهم است که اجاره آپارتمان نباید بیشتر از ۳۰ درصد درآمد ناخالص شما باشد.

۳. شناخت دقیق از صاحب خانه یکی دیگر از مواردی است که حتماً باید مستاجران به آن توجه کنند. بسیاری از افراد فکر می‌کنند که در زمان اجاره ملک، فقط باید مستاجر را شناخت و در مورد او تحقیق کرد چون کسی که قرار است اجاره را پرداخت کند مستاجر است در صورتی که این یک باور و تصور اشتباه است. افرادی که قرار است خانه یا ملکی را اجاره کنند بهتر است قبل از اجاره در مورد صاحب خانه تحقیق کرده و او را به خوبی بشناسند. چرا که این کار واقعاً شما را از دردسرهای بعدی نجات می‌دهد.

۴. بیمه اجاره نشینی در زمان اجاره آپارتمان؛ بسیاری از مستاجران تصور می‌کنند چون ملک برای خودشان نیست بنابراین نیازی نیست که بیمه داشته باشند. دانستن این نکته حائز اهمیت است که این نوع بیمه در زمان وقوع حوادث بسیار با ارزش است.

۵. هنگام اجاره آپارتمان یا سوئیت های مبله توجه به تحویل وسایل و لوازم خانه، یکی دیگر از نکاتی است که افراد متقاضی اجاره باید رعایت کنند. در واقع این سبک خانه ها مزایای زیادی برای متقاضیان دارد ولی به دلیل وجود وسایلی که از ابتدا داخل منزل بوده، اجاره کردن و تحویل دادن آن می‌تواند کمی پیچیده باشد، که اگر افراد به آن توجه نکنند قطعا با مشکل مواجه می‌شوند.

مطالب بیتر در مجله حقوقی دلتا ...

 

  • مجله دلتا