فسخ معامله ملکی به علت تاخیر در پرداخت پول

در قرارداد هنگامی که ملکی توسط شخصی خریداری می‌شود باید شرایط و ترتیباتی برای پرداخت ثمن ملک در قرارداد پیش‌بینی شود. یکی از این موارد حق فسخ معامله به دلیل تاخیر در پرداخت مبلغ از سوی خریدار است.

در معاملات املاک گاهی اتفاق می‌افتد که خریدار ملک پس از امضاء قولنامه، به تعهد خود مبنی بر پرداخت مبلغ معامله در موعد مقرر، عمل نکرده و این تاخیر در پرداخت پول در مواردی باعث ضرر رسیدن به فروشنده شده است. در این نوشتار در خصوص تاخیر در پرداخت ثمن معامله و حقوق فروشنده نسبت به فسخ معامله در این گونه موارد پرداخته شده است. در ادامه با مجله دلتا همراه باشید.

مراحل قانونی فسخ معامله

هنگامی که ملکی توسط شخصی خریداری می‌شود باید شرایط و ترتیباتی برای پرداخت ثمن ملک در قرارداد پیش‌بینی شود. در صورتی که هنگام معامله برای پرداخت مبلغ (ثمن) مدتی مشخص نشده باشد و سه روز از تاریخ فروش ملک بگذرد و در این مدت نه فروشنده ملک را تحویل مشتری دهد و نه مشتری تمام ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند، فروشنده می‎تواند قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن که در واقع اختیار فسخ معامله به دلیل دیر پرداخت کردن پول است، فسخ کند. بنابراین فروشنده‌ای که ملک خود را فروخته اما هنوز آن را تحویل خریدار نداده است، خواهان نامیده می‌شود و باید دعوا را به طرفیت خریدار که خوانده گفته می‌شود، مطرح کند. فروشنده باید ابتدا طی اظهارنامه‌ای به طرف مقابل اعلام کند و در صورتی ‎که خریدار به اظهارنامه توجه نکرد و پرداختی از جانب وی صورت نگرفت، فروشنده در دادخواستی که به دادگاه ارائه می‎دهد، تایید فسخ قرارداد با توجه به خیار تاخیر ثمن را بخواهد. شایان ذکر است دعوای املاک و اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی می‎شود که ملک در حوزه آن دادگاه واقع شده است.

نکات قابل توجه فسخ معاملات

۱. با گذشت سه روز از تاریخ معامله و نپرداختن مبلغ از طرف خریدار، فروشنده حق فسخ معامله را دارد، ولی در صورتی که برای فسخ اقدام  نکند و خریدار نیز مبلغ معامله را پرداخت کند، فروشنده دیگر حق فسخ معامله را ندارد.

۲. اگرخریدار برای پرداخت مبلغ مورد معامله، ضامن معرفی کند یا پرداخت آن را به دیگری حواله دهد، چنانچه فروشنده، ضامن و یا حواله را قبول کند، خیار تاخیر ثمن از بین می‎رود.

۳. در حقوق و عرف جامعه، اصولا تاخیر در پرداخت مبلغ مورد معامله برای فروشنده، حق فسخ ایجاد نمی‎کند و فروشنده باید الزام و اجبار خریدار را به پرداخت مبلغ، از مراجع ذی صلاح خواستار شود.

بنابراین خیار تاخیر ثمن یا به عبارتی اختیار فسخ معامله از طریق فروشنده به خریدار اعلام می‎شود. در این گونه موارد دادنامه‌ صادرشده، جنبه اعلام دارد و فقط به عنوان فسخ معامله است بنابراین اجرائیه صادر نمی‎شود.

مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با اصطلاح حقوقی خیار و انواع آن در معاملات ملکی، مطلب “خیار در معاملات ملکی به چه معناست؟” را مطالعه کنید.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....

شرایط فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره توسط موجر یا مستاجر قابل‌ فسخ نیست، مگر در صورتی‌ که دلیل موجه قانونی وجود داشته باشد؛ مواردی از جمله از بین رفتن ملک اجاره‌ای یا ذکر شرایطی در قرارداد برای فسخ اجاره نامه و ... در غیر این صورت، موجر و مستاجر نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند.

فسخ برهم زدن عقدی است که بین دو یا چند نفر مقرر شده است. طبق قانون، موجر و مستاجر دو طرف قرارداد هستند که برهم زدن اجاره‌نامه از سوی هر یک از آن‌ها، فسخ قرارداد اجاره گفته می‌شود. در ‌مجله دلتا قواعد فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر بررسی شده است.

فسخ قرارداد اجاره

موجر یا مستاجر نمی توانند قرداد اجاره را  فسخ کنند ، مگر در صورتی‌ که دلائل  موجه قانونی مانند از بین رفتن ملک اجاره‌ای یا ذکر شرایطی در قرارداد برای فسخ اجاره نامه وجود داشته باشد. بنابراین اگر مستاجر بخواهد ملک موردنظر را تخلیه کند، باید از سه ماه قبل به موجر اطلاع دهد؛ زیرا برای فسخ اجاره ملک معمولاً سه ماه زمان نیاز است. شایان ذکر است فسخ اجاره نامه بدون دلیل موجه قانونی، منجر به پرداخت خسارت می‌شود.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

در ادامه شرایطی که می‌تواند منجر به فسخ قرارداد شود، ذکر شده است.

۱. ملک اجاره‌ داده‌ شده با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته‌ شده، منطبق نباشد.

۲. حق فسخ مستاجر در اجاره‌نامه ذکر شده باشد؛ به طور مثال در برخی قراردادها، فسخ اجاره از سوی مستاجر با توافق هر دو طرف امکان‌پذیر است.

۳. هرگاه کل یا جزیی از ملک اجاره‌ای خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار گیرد؛ به‌ طوری که برای مستاجر قابل استفاده و تعمیر نباشد.

قانون فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

طبق قانون هر زمان مستاجر به علت پایان مدت اجاره یا در مواردی که قرارداد اجاره فسخ شده، ملک را تخلیه و موجر از تحویل گرفتن آن خوددرای کند،مستاجر می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را درخواست و کلید آن را به دفتر دادگاه تحویل دهد. از تاریخ تحویل کلید ملک تخلیه شده به دادگاه، موجر حق مطالبه اجاره بها را ندارد و دفتر دادگاه طی ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با قوانین اجاره، “اجاره نامه و موارد حائز اهمیت حقوقی” را مطالعه کنید.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....

 

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

گاهی شرایطی به وجود می‌آید که برای خرید و فروش، مقدمات اولیه و لازم فراهم نیست، به طور مثال پول کافی وجود ندارد، در این شرایط قراردادی عادی میان خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود که به آن قولنامه گفته می‌شود.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه از جمله مواردی است که همیشه برای اشخاص سوال بوده است. قولنامه و مبایعه‌ نامه قراردادهایی هستند که افراد در معاملات خود از آن‌ها استفاده می‌کنند. باید در نظر داشت که این قراردادها متفاوت از یکدیگر هستند. با  مجله دلتا  همراه باشید تا با وجه تمایز آن‌ها بیشتر آشنا شوید.

مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه به قرارداد خرید و فروش گفته می‌شود. به طور معمول قرارداد مکتوبی که بین فروشنده و خریدار برقرار می‌شود. به مبایعه نامه در اصطلاح بیع نامه نیز گفته می‌شود که مفهوم آن با مبایعه‌نامه هیچ تفاوتی ندارد. بنابراین هرگاه در زمان تنظیم قرارداد، کلیه موارد زیر تحقق داشته باشد و مکتوب گردند، مبایعه نامه یا همان قرارداد خرید و فروش شکل گرفته است.

• دو طرف، قصد خرید و فروش مالی را در حال حاضر داشته باشند.
• مورد معامله معلوم و معین شده باشد.
• ثمن (پول) مورد معامله تعیین شده باشد.
• در خصوص نحوه پرداخت پول و تحویل مبیع و سایر شرایط، توافقات لازم و کافی صورت گرفته باشد.
• بخشی از ثمن یا قسمتی از مبیع تسلیم شده باشد.

قولنامه چیست؟

گاهی شرایطی به وجود می‌آید که برای خرید و فروش، مقدمات اولیه و لازم فراهم نیست، به طور مثال پول کافی وجود ندارد و یا فروشنده اموری از جمله مفاصا حساب شهرداری و یا کارهای دارایی را به طور کامل انجام نداده است. در این شرایط قراردادی عادی میان خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود که در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی حضور یافته و با شرایطی که در قرارداد معین شده، معامله را انجام دهند. به چنین قراردادی قولنامه گفته می‌شود.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

مبایعه نامه مانند سایر قرارداد‌هایی که افراد برای انجام یک عمل و تعهد تنظیم می‌کنند، در دادگاه معتبر است و باید آن را اجرا کنند و به موجب آن، می‌توان در صورتی که فرد از انجام تعهد خودداری کرد، الزام به انجام تعهد را از دادگاه درخواست کرد. به طور مثال اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری و یا خریدار از پرداخت کامل مبلغ معامله خودداری کند، هر یک از آن‌ها می‌توانند از دادگاه درخواست کنند تا طرف مقابل را برای انجام تعهد مجبور کند. بنابراین مبایعه نامه، قراردادی است که طی آن معامله انجام شده است و به عبارت دیگر، طبق آن مالی به دیگری فروخته می‌شود. اما در خصوص قولنامه باید گفت، هر گاه دو طرف قصد انجام معامله را فعلاً نداشته و فقط قول انجام معامله را در آینده به یکدیگر می‌دهند بدون آنکه در حال حاضر قصد انجام معامله‌ای را داشته باشند. بنابراین این توافق کتبی، باعث تملیک و تملک نخواهد شد و فقط ایجاد تعهد می‎کند.

مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر با معاملات قولنامه‌ای مطلب “معامله قولنامه‌ای چه ویژگی‌هایی دارد؟” را مطالعه کنید.

 

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

 

معاوضه ملک و قوانین حاکم بر آن

در دوره‌ های رکود بازار املاک، استفاده از معاوضه املاک، شیوه مناسبی است. معاوضه در لغت به معنی مبادله کردن است، اما در اصطلاح حقوقی معاوضه به عقدی گفته می‌شود که طی آن یکی از طرف های عقد، در ازای مالی، مال دیگری از طرف مقابل می‌گیرد.

معاوضه از روش‌های سنتی و قدیمی معامله است که امروزه نیز متداول است. با اینکه روش‌های خرید و فروش با پیشرفت­‌هایی همراه بوده، اما هنوز هم گاهی به صورت قدیمی یعنی کالا به کالا دادوستد انجام می‌شود. این دسته از معاملات شکل امروزی‌تر به خود گرفته و زیر نظر قانون انجام می‌شوند. در مجله دلتا به بررسی معاوضه و قوانین مربوط به آن پرداخته شده است.

شرایط اساسی صحت معامله

هر نوع معامله‌­ای بر اساس قانون مدنی، در صورتی درست است که شرایط زیر در آن رعایت شده باشد:
۱.طرفین برای انجام معامله قصد و رضایت کامل داشته باشند. مثلا در صورتی که یکی از طرف‌های عقد، مست باشد معامله باطل است.
۲.هر دو از اهلیت برخوردار باشند. به این معنا که ۳‌ مورد بلوغ، عقل و رشد وجود داشته باشد. به عبارت دیگر شخص نابالغ، دیوانه یا دارای سن کمتر از ۱۸ سال صلاحیت امضا عقد هیچ معامله‌ای را ندارد.
۳.موضوع مورد معامله معین باشد. یعنی افراد بدانند چه چیزی را معامله می‌کنند و از مقدار و جنس موضوع مورد معامله آگاه باشند.
۴.هدف اشخاص از معامله مشروع باشد.
در نهایت باید بیان داشت که این شرایط، از شروط معاوضه ملک، محسوب می­‌شوند.

معاوضه ملک چیست؟

در دوره‌های رکود بازار املاک، استفاده از معاوضه املاک، شیوه مناسبی است. معاوضه در لغت به معنی مبادله کردن است، اما در اصطلاح حقوقی معاوضه به عقدی گفته می‌شود که طی آن یکی از طرف های عقد، در ازای مالی، مال دیگری از طرف مقابل می‌گیرد. به عنوان مثال اگر کسی زمین خود را با خانه مبادله کند این کار معاوضه ملک نامیده می‌شود و آن را خرید و فروش نمی‌دانند.

ویژگی های عقد معاوضه

سه مورد در عقد معاوضه وجود دارند که در ادامه هر یک توضیح داده شده است.

۱.معاوضه عقد لازم است؛ به این معنا که برای فسخ معاوضه، اراده و خواست هر دو طرف معامله نیاز است.

۲.معاوضه عقد معوض است؛ یعنی دو موضوع متقابل در عوض یکدیگر مبادله می‌شوند.

۳.معاوضه عقد تملیکی است؛ به این معناست که طرف‌های عقد، هر یک مالی را از دست داده و مالک مال دیگری می‌شوند.

چه اطلاعاتی در قرارداد معاوضه ملک ذکر می‌شود؟

•در قرارداد معاوضه ملک، تاریخ روز عقد قرارداد و مشخصات کامل طرف‌های عقد درج می‌شود.
•در قسمتی تحت عنوان عوضین، مشخصات کامل ملک‌ها از جمله آدرس، متراژ و … مشخص می‌شود.
•توافقات و تعهداتی که طرف‌های قرارداد به هم داده‌اند از جمله زمان تحویل ملک یا تقبل برخی هزینه‌ها و … در قرارداد ذکر می‌شود.
•شیوه‌ها و مراجع مورد نظر برای حل اختلافات احتمالی ناشی از موارد مفاد قرارداد، در قرارداد معاوضه ملک ذکر می‌شود.
•نشانی دقیق طرف‌های معامله از موارد ضروری است و مالکین مکلف‌اند در صورت تغییر آدرس آن را حتما گزارش دهند.
•تعداد نسخ قرارداد نیز در قرارداد ذکر شده و توسط طرف‌های معاوضه به امضا می‌رسد.

نکات حقوقی مهم در معاوضه

۱. اگر ملک دارای وام به طور مثال وام مسکن باشد، ممکن است بانک مالک را برای فروش ملک قبل از به پایان رسیدن دوره وام جریمه کند. البته شرایط در استان‌ها و بانک‌های مختلف متفاوت است. بنابراین بهترین راه این است که مالک ابتدا با مسئولین مالیاتی و مشاور مسکن و امور مالی مشورت کند.
۲. هنگام معاوضه از صحت و درستی هویت شخصی طرف قرارداد اطمینان حاصل شود. به طور مثال مدارک شناسایی وی مشاهده شود.
۳. پروانه پایان ساخت و گواهی شهرداری ملک مورد نظر حتما بررسی شود؛ البته در صورت سند‌ دار بودن ملک، جای نگرانی در این مورد وجود ندارد.
۴. از معامله املاک فاقد سند خود‌داری و عقد قرارداد در بنگاه‌های معاملاتی معتبر انجام شود.

” مطالب پیشنهادی : برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد معامله املاک توصیه می‌شود مطلب چه املاکی قابل فروش است؟ را مطالعه کنید. “

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

قرارداد اجاره بعد از فوت موجر باطل می‌شود؟

بعد از فوت مالک مستاجر می‌تواند تا مدت زمانی که در قرارداد مشخص شده، از ملک مورد نظر بهره‌ برداری و یا در آن سکونت داشته باشد. اما در این مورد دو استثنا وجود دارد.

اجاره ملک از رایج‌ترین قراردادهایی است که بین افراد برقرار می‌شود و قوانین و مقررات خاص خود را دارد. یکی از مواردی که ممکن است این قرارداد را تحت تاثیر قرار دهد فوت صاحب خانه است. گاهی این موضوع ممکن است برای مستاجران دغدغه بزرگی به حساب آید، به همین دلیل در مجله دلتا به بررسی شرایط و ضوابط قراداد اجاره پس از فوت موجر پرداخته شده است.

تکلیف مستاجر پس از فوت موجر

بر اساس قانون، اگر موجر فوت کند مستاجر می‌تواند تا مدت زمانی که در قرارداد مشخص شده، از ملک موردنظر بهره‌ برداری و یا در آن سکونت داشته باشد. بنابراین ورثه مالک نمی‌توانند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک قبل از مدت معلوم و درج ‌شده در قرارداد اجاره کنند. اما در دو مورد استثنا وجود دارد:

۱. شرط مباشرت در اجاره

۲. عقد قرارداد مطابق با عمر مالک

بنابراین طبق قانون مدنی، عقد اجاره به دلیل فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود، اما اگر موجر فقط تا زمان حیات خود، مالک منافع ملک استیجاری باشد، اجاره با فوت موجر باطل می‌شود و اگرمشروط به مباشرت مستاجر شده باشد با فوت مستاجر باطل می‌شود.»

طبق قانون، قرارداد اجاره در صورت فوت موجر باطل می‌شود؛ به معنای دیگر قرارداد اجاره تا زمان حیات مالک معتبر است.

” مطالب پیشنهادی : برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد قرارداد اجاره می‌توانید مقاله اجاره نامه و موارد حائز اهمیت حقوقی را مطالعه کنید.”

شرط مباشرت مستاجر چیست ؟

اگر در قرارداد، قید شده باشد که فقط مستاجر می‌تواند از ملک بهره‌ برداری کند، در این صورت هیچ‌ کس حتی ورثه مستاجر نیز نمی‌تواند وارد ملک او شود و از آن بهره‌ برداری کند. در این صورت قرارداد اجاره ملک در صورت پایان قرارداد یا فوت مستاجر لغو می‌شود. به این امر شرط مباشرت در اجاره گفته می‌شود.

اگر مستاجر فوت کند …

اگر مستاجر قبل از اتمام قرارداد فوت کند، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر، باید ورثه در فسخ قرارداد اجاره اتفاق نظر داشته باشند. بنابراین اگر یکی از وراث راضی به لغو قرارداد اجاره نباشد، آن قرارداد تا زمان درج شده در قرارداد به‌ حکم خود باقی است. به عبارت دیگر، برای فسخ قرارداد باید تمام وراث با یکدیگر درخواست فسخ اجاره ارائه بدهند.

پرداخت اجاره بعد از فوت موجر

در خصوص پرداخت اجاره‌ بها بعد از فوت مالک برای مستاجران دو راهکار وجود دارد.

۱. مستاجر می‌تواند برای اعلام شماره‌ حساب، اظهارنامه‌ای مبنی بر پرداخت اجاره‌ بها به وراث موجر ارسال کند.

۲. اجاره ماهانه را به صندوق دادگستری واریز و در انتهای مدت قرارداد اجاره ودیعه را از وراث متوفی مطالبه کند.

شایان ذکر است در صورت عدم همکاری وراث مستاجر می‌تواند در مراجع قضایی، دادخواست مطالبه ودیعه به طرفیت وراث متوفی، طبق قرارداد اجاره تنظیم کند.

دریافت ودیعه بعد از مرگ موجر

یکی از دغدغه‌های مستاجران دریافت مبلغ ودیعه در صورت فوت مالک است. طبق قانون مدنی، ودیعه‌ ای که مستاجر به موجر یعنی متوفی پرداخت کرده است، جزء بدهی‌ های متوفی بوده و تا زمانی که ودیعه مستاجر بازگردانده نشود، مستاجر ملزم به تخلیه نخواهد شد.

” مطالب پیشنهادی : توصیه می‌شود مستاجران عزیز برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد قانون اجاره ملک می‌توانند مقاله آنچه مستاجران هنگام قرارداد اجاره باید بدانند را مطالعه کنند.”

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

نحوه تبدیل سند سه دانگ به شش دانگ

سند سه دانگ با شش‌ دانگ تفاوت زیادی ندارد. با داشتن سند سه دانگ فرد، مالک نصف ملک خواهد بود و در صورتی که ملک بدهی و وام نداشته باشد، می‌تواند سند شش‌ دانگ جداگانه درخواست کند.

گاهی اوقات افراد تصمیم می‌گیرند سند سه دانگ خود را به سند شش دانگ تبدیل کنند، به همین دلیل لازم است مراحلی طی شود. برای آشنایی و کسب اطلاعات بیشتر در خصوص نحوه و چگونگی تبدیل سند سه دانگ به سند شش دانگ با مجله دلتا همراه باشید.

سند شش دانگ چیست؟

در ابتدا لازم است تعریف مختصری از سند شش دانگ یا سند مادر داشته باشیم. منظور از کلمه شش‌ دانگ، شش‌ جهت ملک است که شامل شمال، جنوب، شرق، غرب، فضای بالای ملک و فضای زیر زمین می‌شود. سند شش دانگ مربوط به املاکی است که به طور کامل به یک فرد تعلق دارند. این اسناد جزء معتبر ترین اسناد ملکی محسوب می شوند.

نحوه تبدیل سند سه دانگ به شش‌ دانگ

سند سه دانگ با شش‌ دانگ تفاوت زیادی ندارد. با داشتن سند سه دانگ فرد، مالک نصف ملک خواهد بود و در صورتی که ملک بدهی و وام نداشته باشد، می‌تواند سند شش‌ دانگ جداگانه درخواست کند. باید توجه داشت که تبدیل سند سه دانگ به شش‌ دانگ فقط از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان‌پذیر است، در غیر این صورت غیر قانونی خواهد بود.

چگونگی ثبت سندهای سه دانگ و شش دانگ

سؤالی که بسیاری از افراد می‌پرسند این است که آیا ثبت سندهای سه دانگ و شش‌ دانگ باید به طور رسمی ‌باشد؟ در پاسخ به این سؤال باید گفت این اسناد کاملا قانونی بوده و پلاک ثبتی اصلی و فرعی دارند. سند سه دانگ و شش‌ دانگ در دفاتر ثبت‌ اسناد یا ثبت‌احوال ثبت می‌شود. در ادامه به بررسی تفاوت سند شش دانگ با سایر اسناد پرداخته شده است.

تفاوت شش‌ دانگ با سند مشاعی

مشاع به معنی شراکت و شریک بودن است و منظور از سند مشاعی، سندی است که ملک بین چند نفر تقسیم ‌شده باشد. در این صورت مالک سند چند نفر خواهند بود. درحالی ‌که مالکیت شش دانگ فقط متعلق به فرد صاحب سند است. باید در نظر داشت که معامله ملک مشاعی، نسبت به املاک دیگر اغلب دردسرهای بیشتری دارد.

تفاوت شش‌ دانگ با قولنامه

قولنامه، قراردادی است که بین دو نفر تنظیم می‌شود و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمی‌شود. در واقع منظور از قولنامه، مالکیت ملک بدون داشتن سند رسمی است. همیشه در خرید و فروش ملک به افراد توصیه می‌شود که به قولنامه‌ها اعتماد نکنند زیرا مالک قولنامه ممکن است همزمان ملک را به چند نفر بفروشد و به هیچ یک از آن‌ها سند ملک منتقل نشود. در این گونه موارد، در صورتی که افراد به مراجع قانونی مراجعه‌ کنند، مشخص می‌شود مالکیت ملک به عهده فردی است که اولین قولنامه با او تنظیم ‌شده است. یکی دیگر از مشکلات قولنامه هنگامی است که فروشنده، قولنامه‌ای را با یک شخص و سند رسمی را با شخص دیگری تنظیم کرده باشد. در این صورت مالکیت ملک با شخصی خواهد بود که دارای سند رسمی است.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

 

سند تک برگی ؛ ویژگی ها و مزایای آن

تعویض اسناد مالکیت قدیمی توسط مالک اختیاری است. اما در صورتی که افراد از مزایای سند تک برگی آگاه شوند و راهکارهای اقدام آن را بدانند، قطعاً به تعویض اسناد مالکیت اقدام خواهند کرد.

سند تک برگی به جای سند های قدیمی منگوله دار یا سیم سربی رواج یافته است که می‌توان گفت اداره ثبت اسناد در این زمینه گام موثری در ثبت نوین برداشته است. سند تک برگ همان سند مالکیت است که به شیوه جدید و الکترونیکی صادر می‌شود. به گزارش مجله دلتا هدف از ارائه سند مالکیت تک برگ، نگهداری اطلاعات املاک در بانک جامع اطلاعات و نظم دادن به املاک است.

مزایای سند تک برگی

اسناد مالکیت تک برگی، ویژگی‌ ها و مزایای منحصر به‌ فردی دارند که در ادامه به آن ها اشاره شده است.

ویژگی های سند تک برگ

چاپ در چاپخانه‌ های دولت، داشتن بارکد امنیتی، نمایش کروکی و نقشه، جامع و خوانا‌ بودن اطلاعات، داشتن اطلاعات مربوط به نشانی دقیق ملک، درج مشخصات دقیق و کامل مالک اعم از شماره یا شناسه ملی، اقامتگاه، کدپستی، نمایش نقشه کاداستر که دقیقاً منطبق با نقشه‌ های هوایی محل است، داشتن شناسنامه ملی جغرافیایی املاک و مستغلات و ثبت مشخصات ملک و نقشه آن در بانک جامع اطلاعاتی املاک از خصوصیات و ویژگی های این گونه اسناد هستند.

مزایای سند تک برگی

مواردی همچون افزایش ضریب امنیتی، ماشینی و چاپی بودن، دقت اسناد مالکیت تک برگ و جلوگیری از بروز اشتباهات ثبتی و صدور اسناد مالکیت معارض، کاهش معاملات معارض، تعویض سند در هر انتقال، به‌ روز رسانی اطلاعات و آخرین وضعیت ثبتی ملک، شناسایی سریع پلاک‌ های مجاور در حوادث و بلایای طبیعی، ذخیره‌ سازی کلیه سوابق مربوط به اسناد مالکیت مردم به شکل الکترونیکی در بانک‌ های اطلاعاتی، کاهش پرونده‌ های قضایی و تسهیل و سرعت عمل در رسیدگی و کاهش جرم جعل از محاسن و مزایای این اسناد هستند.

عدم جعل سند تک برگی

صدور اسناد مالکیت تک برگی امکان جعل سند را به حداقل می‌رساند. به دو علت این اسناد در جلوگیری از جعل تاثیر گذار است.

۱. فرمت و قالب سند تک برگی

این سند با برخورداری از تکنیک‌ های چاپ امنیتی، استفاده از جوهرهای امنیتی، داشتن هولوگرام مخصوص، داشتن بارکد، استفاده از کاغذهای مخصوص واتر مارک و چاپ آن در چاپخانه ‌های دولت امکان جعل فرمت را مشکل و به حداقل ممکن می‌رساند. و در صورتی که در هر یک از اقلام اطلاعاتی سند مالکیت تغییری ایجاد شود و یا جعلی صورت گیرد از بارکد امنیتی، مشخص خواهد شد.
۲. محتویات و مندرجات سند تک برگی
ذکر مشخصات کامل مالک و ملک، درج مختصات جغرافیایی ملک، انعکاس نقشه کاداستر، درج اطلاعات جدید و مورد نیاز، جامع و خوانا بودن اقلام اطلاعاتی به لحاظ صدور به وسیله ماشین و از همه مهم‌ تر ذخیره‌ سازی تمام اطلاعات در بانک جامع املاک، ضریب امنیتی اسناد تک برگی را افزایش داده و می‌تواند از هرگونه جعل جلوگیری کند.

وظایف مالک در تعویض سند

مالک در تعویض سند مالکیت مختار است. به عبارت دیگر تعویض اسناد مالکیت قدیمی توسط مالک اختیاری است. اما در صورتی که افراد از مزایای سند تک برگی آگاه شوند و راهکارهای اقدام آن را بدانند، اقدام به تعویض اسناد مالکیت اقدام خواهند کرد.

تکالیف ادارت ثبت در خصوص سند تک برگ

سازمان ثبت موظف است نسبت به املاکی که تاکنون برای آن ها سند مالکیت صادر نشده است، سند تک برگی صادر کند و اجازه استفاده از دفترچه‌ های باقیمانده قدیمی را ندارد. اما در صورتی که نسبت به املاک سند مالکیت صادر شده باشد، در موارد زیر ادارات ثبت مکلفند که سند تک برگی صادر کنند.
• مالک درخواست سند تک برگی کند.
• نسبت به آن ملک عملیات افراز یا تفکیک صورت گیرد.
• مالک در موارد قانونی درخواست المثنی کند.
• نسبت به آن ملک نقل و انتقالی صورت گیرد.
• مالکین مشاعی درخواست صدور سند جداگانه داشته باشند.
• حکم دادگاه مبنی بر اصلاح سند و … باشد.
بنابراین سازمان ثبت، تکلیفی به فراخوان عمومی برای تعویض اسناد مالکیت قدیمی نداشته و اتخاذ تدابیر لازم در این خصوص باید با قانون سازگار باشد.

مقایسه سند مالکیت تک برگی با دفترچه‌ ای

• در سند تک برگ مشخصات کامل مالک به‌ طور دقیق از جمله کد ملی و کد پستی نوشته می‌شود، در صورتی که در سند دفترچه‌ ای کد ملی و کد پستی نوشته نمی‌شود.
• سند تک برگ به‌ صورت رایانه‌ ای تنظیم و چاپ می‌شود که همین موجب شده اطلاعات و مندرجات سند، به‌ طور شفاف و دقیق مشخص باشد و از هرگونه جعل و سوء‌استفاده‌ ای جلوگیری شود. بر خلاف سند دفترچه‌ ای که دستی نگاشته شده که مشکلات خاصی را در پی دارد. از جمله در این اسناد امکان کم یا اضافه کردن به مندرجات سند وجود دارد.
• در سند جدید، نقشه کاداستر ملک که دقیقاً منطبق با نقشه هوایی محل ترسیم شده است. برخلاف سند دفترچه‌ ای که به این شکل نیست.
• سند تک برگ الصاق به هولوگرام امنیتی است که موجب می‌شود از جعل جلوگیری کند. در صورتی که در سند دفترچه‌ ای چنین چیزی وجود ندارد.
• در سند تک برگی ملک فقط امکان چاپ و نوشتن یک مالک وجود دارد و در نقل و انتقالات بعدی این سند از اعتبار می‌افتد و سند تک برگی جدید به نام مالک جدید صادر می‌شود.

 

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...

 

کپی برابر اصل در دادگاه اعتبار دارد؟

رونوشت یا کپی سند رسمی که مطابقت آن با ثبت دفتر تایید شده باشد، به منزله اصل آن سند خواهد بود. در اصطلاح عرفی به چنین رونوشتی، کپی برابر با اصل گفته می‌شود.

کپی سند رسمی چقدر اعتبار دارد؟! و آیا در دادگاه می‌توان به آن استناد کرد؟ این سؤالات در مواردی که اصل سند در دسترس افراد نیست پرسیده می‌شود. در مجله دلتا به بررسی اعتبار و ارزش کپی برابر اصل اسناد رسمی پرداخته شده است.

تعریف کپی برابر اصل

طبق قانون آئین دادرسی مدنی منظور از گواهی برابر اصل، مطابقت آن با اصل سند است. این عبارت در برخی موارد «رونوشت» یا «سواد مصدق» نیز گفته می‌شود. به طور مثال ماده ۴۹ قانون ثبت مقرر می‌دارد؛ یکی از وظایف سردفتران دادن سواد مصدق (گواهی برابر اصل) است.

مراجع صدور گواهی برابر اصل

طبق قانون مراجعی که اختیار صدور گواهی برابر اصل را دارند عبارتند از :

۱. دفتر دادگاه‌ ها
۲. ادارات ثبت اسناد
۳. دفاتر اسناد رسمی
۴. بخشداری محل
۵. ادارات دولتی
۶. سفارتخانه‌های ایران در خارج از کشور
۷. کنسولگری های ایران در خارج کشور
۸. وکلای دادگستری
۹. مترجمین رسمی

ارزش قانونی کپی برابر اصل

در صورتی که گواهی برابر اصل شده باشد و مدرک معتبر و محکمه پسندی باشد در دادگاه می‌توان به آن استناد کرد و دادگاه آن را می‌پذیرد.
اما اگر فرد در مقام خوانده (متهم) دعوی باشد، بهتر است در صورت دریافت هرگونه کپی سند، یکی از اقدامات زیر را انجام دهد:
۱. اصل سند را درخواست کرده و تا کسب اطمینان از صحت و درستی سند، اصل آن را نزد خود نگه دارد.
۲. کپی برابر اصل شده سند را دریافت کند. شایان ذکر است که هر مهر «برابر اصل» برای مراجع قضایی قابل قبول نیست. زیرا هدف از عبارت «برابر اصل» گواهی مراجعی است که از نظر قانونی حق چنین کاری را دارند. از جمله وکیل دادگستری، دفتر اسناد رسمی و یا دفتر دادگاه.

شکایت با کپی سند رسمی

طبق قانون ثبت، سندی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده باشد به منزله اصل سند خواهد بود. به عبارت دیگر، رونوشت یا گواهی سند رسمی که مطابقت آن با ثبت دفتر تایید شده باشد، به منزله اصل آن سند خواهد بود. در اصطلاح عرفی به چنین رونوشتی، کپی برابر با اصل گفته می‌شود. بنابراین به دلیل اعتباری که رونوشت سند رسمی یا اعتبار گواهی برابر با اصل شده سند رسمی دارد، اگر کسی بخواهد از کپی سند رسمی استفاده کند، لازم نیست اصل سند را ارائه کند. و اگر اصل سند رسمی از بین برود یا گم شود، کپی برابر با اصل شده آن، به جای اصل سند قابل استناد کردن است و شخص مقابل نمی‌تواند به این بهانه که اصل سند ارائه نشده است، به آن ایراد وارد کند و یا با ادعای جعل سند، از دادگاه بخواهد که سند ارائه شده را از شمار دلایل و مدارک خارج کند. باید در نظر داشت که رونوشت سند رسمی با کپی برابر اصل سند در مواردی در دادگاه قابل استناد و قانونی است که مطابقت آن با ثبت دفتر گواهی شده باشد. بنابراین اگر رونوشت یا کپی سند رسمی توسط دادگاه، وکیل یا بخشدار برای پیوست به دادخواست، برابر با اصل شده باشد، به منزله اصل سند نیست. و در صورتی که شخص ادعای جعل سند توسط طرف مقابل را مطرح کند، در این صورت خوانده باید اصل آن را به دادگاه ارائه کند. در نتیجه از جمله شرایط اعتبار کپی برابر با اصل، آن است که مطابقت آن با ثبت دفتر، گواهی شده باشد. البته باید به این نکته نیز توجه داشت که قانون آئین دادرسی مدنی خواهان (شاکی) و خوانده(متهم) را موظف می‌کند که باید اصل اسنادی که می‌خواهند در دادگاه ارائه دهند در جلسه دادرسی حاضر و ارائه کنند. با توجه به این قانون می‌توان گفت، قانون اعتبار مطلق و غیر قابل انکار برای کپی برابر اصل شدن یا رونوشت قائل نیست و اگر طرف های دعوا در صورتیکه دلایل و مدارک دیگری که بتوانند در دادگاه به آن ها استناد کنند نداشته باشند و همچنین به جای اصل اسناد، کپی برابر اصل آن ها را در جلسه اول دادرسی ارائه کنند، دادخواست ابطال می‌گردد.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دتا...

قرارداد انتقال خودرو و مدارک مورد نیاز آن

خریدار و فروشنده بعد از اینکه به توافق و تفاهم پیرامون مباحث مالی و چگونگی پرداخت قیمت خودرو از جانب خریدار به فروشنده رسیده‌ اند، باید به اداره راهنمایی و رانندگی مراجعه و مراحل قانونی و اداری انتقال پلاک خودرو را انجام دهند.

قرارداد انتقال خودرو از جمله قراردادهای خرید و فروش است که افراد باید در زمان انعقاد آن دقت بسیاری داشته باشند. در مجله دلتا به بررسی قرارداد خرید و فروش پرداخته شده است.

تنظیم قرارداد خودرو

در معاملات خودرو خریدار و فروشنده بعد از اینکه در رابطه با مسائل فنی و مالی مربوط به خودرو به توافق رسیدند به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه می‌کنند و مراحل انتقال سند خودرو را به صورت رسمی طی می‌کنند. سپس خریدار به اداره راهنمایی و رانندگی مراجعه می‌کند و مراحل انتقال پلاک خودرو را انجام می‌دهد. به همین دلیل لازم است فروشنده به خریدار وکالت نامه‌ بدهد تا خریدار بتواند مراحل قانونی انتقال پلاک خودرو را انجام دهد. که غالباً این وکالت نامه‌ در همان دفتر ثبت اسناد رسمی و در مورد موضوع انتقال پلاک خودرو منعقد می‌شود. البته یک راهکار متداول و رایج دیگر در خصوص خرید و فروش خودرو این است که افراد بعد از توافق در رابطه با مسائل مالی و چگونگی پرداخت قیمت خودرو این موارد و مناسبات را به صورت مکتوب، در قراردادی که قولنامه گفته می‌شود، ذکر و در مرحله بعد با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی اقدام به انتقال رسمی و قانونی سند خودرو به نام خریدار می‌کنند. این موارد نیز با توافق خریدار و فروشنده می‌تواند در مراحل مختلف انجام می‌گیرد.

مدارک لازم برای انتقال سند خودرو در دفتر ثبت اسناد رسمی

مهم ترین اقدامات و مدارک لازم برای تنظیم قرارداد خرید و فروش خودرو و ثبت رسمی سند خودرو عبارتند از:
• خریدار و فروشنده باید در محل دفتر ثبت اسناد رسمی حضور شوند. در مواردی که هر یک از خریداران یا فروشندگان، دارای وکیل و یا نماینده حقوقی هستند می‌تواند وکیل آن ها این مراحل را انجام دهد.
• مدارک شناسایی و هویتی طرف های معامله از جمله شناسنامه، کارت ملی و…
• اصل سند مالکیت خودرو یا همان برگه سبز را باید فروشنده ارائه دهد.
• ارائه کارت شناسایی خودرو توسط فروشنده الزامی است.
• نشانی خریدار و فروشنده
• بیمه نامه خودرو
• فیش واریزی و یا رسید پرداختی هزینه های مربوط به خرید و نقل و انتقالات خودرو باید به سر دفتر ارائه شود.
• گواهی عدم خلافی خودرو که از جانب اداره راهنمایی و رانندگی صادر می‌شود باید ارائه گردد.

شایان ذکر است که کلیه اسناد و مدارک مورد نیاز برای انتقال و ثبت سند خودرو باید به طور کامل و صحیح موجود باشد در غیر این صورت اگر هر یک از مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد انتقال خودرو ناقص و یا موجود نباشد، تا زمانی که این مدارک به صورت کامل و صحیح تهیه نگردد؛ مراحل انتقال سند خودرو در دفتر ثبت اسناد رسمی صورت نمی‌گیرد.

قرارداد خرید و فروش خودرو

قرارداد خرید و فروش خودرو یا همان قولنامه یک سند عادی است که در صورتی که بند فسخ در آن پیش بینی نشده باشد هیچ یک از طرف ها از اختیار فسخ قرارداد برخوردار نمی‌شوند. البته در صورت وجود  شرایطی که موجب فسخ قرارداد می‌شوند خریدار یا فروشنده حق برهم زدن و فسخ معامله را خواهند داشت. به طور مثال در صورتی که عیب و نقص فنی در خودرو وجود داشته باشد و فروشنده در قولنامه و قرارداد انتقال خودرو به آن اشاره نکرده باشد، این حق برای خریدار به وجود می‌آید که معامله را فسخ و پول را باز پس بگیرد. لازم به ذکر است که خرید و فروش و در قرارداد انتقال خودرو باید به مسائل مالی و فنی مربوط به خودرو به دقت مورد توجه قرار گیرد تا از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی بین فروشنده و خریدار پیشگیری شود.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

هبه در قانون چیست و شامل چه مواردی است؟

عقد لازم به عقدی اطلاق می‌شود که در آن هیچ کدام از طرفین حق و اختیار برهم زدن (فسخ) آن را دارا نمی‌باشند مگر در مواردی که در آن شرط فسخ جاری باشد. عقد بیع، عقد اجاره و … نمونه ای از مهم‌ترین عقود لازم هستند.

هبه از جمله عقودی که در بخش‌ های مختلف مورد استفاده قرار می‌گیرد که یکی از این بخش‌ها، مربوط به حوزه املاک و مسکن است. در مجله دلتا به بررسی ابعاد حقوقی عقد هبه می‌پردازیم.

هبه چیست؟

هبه در لغت به معنای بخشش و هدیه معنی شده است. و در اصطلاح حقوقی به عقدی گفته می‌شود که در آن، یکی از طرف های عقد، به صورت رایگان مال یا ملکی را به طرف دیگر اهدا می‌کند. به شخصی که مال یا ملکی را اهدا می‌کند، تملیک کننده و در اصطلاح حقوقی، واهب گفته و شخصی را که آن مال یا ملک مربوطه به تملکش در آمده است، متهب می‌نامند. همچنین مالی که به عنوان هبه در نظر گرفته شده است، عین موهوبه نامیده می‌شود. به عبارت دیگر عقدی که در آن، یکی از طرف ها ( واهب) مالی ( عین موهوبه) را به صورت رایگان و مجانی به تملک طرف دیگر( متهب) در می‌آورد، عقد هبه گفته می‌شود. شایان ذکر است که تملیک کننده (واهب) باید مالک اصلی  آن مالی باشد که تملیک می‌کند. در غیر این صورت، این عقد قانونی نیست.

شرایط قانونی عقد هبه

برای درک این موضوع که هبه دارای چه شرایطی است و جزء عقود لازم یا جایز به شمار می‌آید، باید ابتدا هر یک از عقود لازم و جایز تعریف شوند.

عقد لازم

به عقدی اطلاق می‌شود که در آن هیچ یک از طرف های قرارداد اختیار برهم زدن و فسخ آن را ندارند مگر در مواردی که در آن شرط فسخ ذکر شده باشد. از جمله عقود لازم می‌توان به عقد بیع (خرید و فروش)، عقد اجاره و … نام برد.

عقد جایز

به عقدی گفته می‌شود که در آن هر کدام از دو طرف، در هر زمان که اراده کنند، می‌توانند که آن را لغو برهم بزنند. عقد وکالت، عقد ودیعه و … از جمله عقود جایز محسوب می‌شوند.

طبق ماده ۸۰۵ قانون مدنی که مقرر می‌دارد: بعد از فوت واهب یا متهب رجوع ممکن نیست‌. .. با وجود این، به نظر می رسد رجوع از عقد هبه امری شخصی است و ولی یا مقیم واهبی که پس از هبه کردن محجور (دیوانه ..) شده است نمی‌تواند از آن رجوع کند و شخص واهب باید در این باره تصمیم بگیرد. بنابراین با توجه به ماده ۸۰۵ قانون مدنی، می‌توان دریافت که هبه از جمله عقود لازم است. زیرا در این عقد بر خلاف عقود جایز، شخص اهدا کننده نمی‌تواند عقد هبه را منحل کند و در واقع از آن رجوع کند.

موانع رجوع از هبه

منظور از رجوع از هبه یعنی بازگشت و انصراف فرد اهدا کننده از مال یا ملکی است که در قالب عقد هبه به شخص دیگری اهدا کرده است. اما در برخی موارد رجوع و بازگشت از عقد امکانپذیر نیست و با موانعی روبه رو است. که در زیر به این موارد اشاره شده است.

• در مواردی که تملیک کننده مال یا ملکی  را به پدر یا مادر و یا فرزندان خود اهدا کند؛ امکان بازگشت از عقد هبه وجود ندارد. به عبارت دیگر در صورتی که اهدا گیرنده یکی از فرزندان یا پدر و مادر تملیک کننده باشد، قابلیت رجوع به عقد ممکن نیست.
• در صورتی که عقد هبه در مقابل چیز دیگری باشد و آن چیز نیز محقق شده باشد؛ قابل رجوع نیست.
• یکی دیگر از موارد غیر قابل رجوع بودن عقد هبه زمانی است که مال یا ملک از تملک اهدا گیرنده خارج شده و وی دیگر مالک آن نباشد.
• ایجاد تغییر در مال یا ملک تملیکی است. به طور مثال اگر موهوبه یک زمین باشد و در آن ساختمانی احداث شود.

در خصوص این سؤال که برای امکان بازگشت و حق رجوع می‌توان شروطی در نظر گرفت یا خیر باید در نظر داشت که در این مورد علی رغم اختلاف نظرهایی که بین حقوقدانان وجود دارد باید گفت به طور کلی تعیین شروطی برای ایجاد حق رجوع و بازگشت برای تملیک کننده در عقد، از نظر حقوقی امکان پذیر است.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...