قرارداد پیش فروش از جمله موضوعات حقوقی است که همواره پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. علت این پیچیدگی در این است که مورد معامله به صورت کامل وجود خارجی ندارد. همین امر می‌تواند باعث بوجود آمدن مشکلات بعدی در عقد قرارداد شود. در مجله دلتا ابعاد مختلف قرارداد پیش فروش و تعهدات هر یک از خریدار و فروشنده بررسی شده است.
قرارداد پیش فروش آپارتمان
در هر معامله‌ای هنگام عقد قرارداد موردی که قرار است خریده یا فروخته شود به صورت فیزیکی موجود است. اما در قرارداد پیشفروش چون ملک مورد معامله هنوز ساخته نشده همواره اختلافاتی بین خریدار و فروشنده به وجود می‌آید و پرونده‌های بسیاری در دادگاه در این زمینه تشکیل می‌شود. هنگام تنظیم هر قرارداد پیشفروش باید همه شروط فروشنده و خریدار ملک موردنظر به صورت کتبی ثبت شده و به امضای دو طرف برسد. طبق قانون، فروشنده باید واحد ساختمانی با ویژگی‌هایی که در قرارداد پیشفروش تعیین شده، در زمین موردنظر به‌صورت آپارتمان احداث یا تکمیل کند و به خریدار تحویل دهد. این قرارداد می‌تواند قبل از ساخت و یا در مراحل ساخت تنظیم شود به شرط آن که تمام امکانات مورد توافق دو طرف در قرارداد قید شود. در قرارداد پیشفروش فروشنده صاحب ملک است و همه مدارک شامل مدرک شناسایی خریدار و فروشنده، نشانی هر دو طرف قرارداد، مساحت و جزئیات زمین در متن قرارداد باید ذکر شود.
تعهدات در قرارداد پیش فروش
پرداخت مبلغ ملک و نحوه پرداخت آن از مهم‌ترین تعهدات خریدار است. پرداخت اقساطی مبلغ از توافقات بین خریدار و فروشنده در هر قرارداد پیش فروش است. بنابراین این نوع قرارداد را می‌توان قرارداد مشارکت هم نامید زیرا در این موارد مالک به دلیل عدم توان مالی ملک خود را برای پیشفروش می‌گذارد. در قرارداد پیش فروش به شرط پرداخت به موقع اقساط از سوی خریدار روند ساخت ملک با سرعت و به موقع صورت می‌گیرد.
مراحل قانونی در قراردادهای پیش فروش
فرآیند قانونی قرارداد پیش فروش ملک، این است که بعد از گرفتن پروانه ساختمانی از شهرداری و دریافت شناسنامه ساختمان، فروشنده برای هر واحد با جزئیات کامل آگهی فروش درج می‌کند. همچنین باید کلیه مراحل قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی انجام و ثبت شود. بنابراین طبق قانون اگر فروشنده قبل از تنظیم سند در دفاتر رسمی، اقدام به درج آگهی یا پیشفروش ملک کند، مجازاتی برابر با ۹۱ روز تا ۱ سال حبس یا ۲ تا ۴ برابر وجوه دریافتی جریمه می‌شود.
شایان ذکر است مهم‌ترین بحث قرارداد پیش فروش، مساله تاریخ تحویل ملک به خریدار است که اغلب به دلیل مشکلات ساخت‌وساز به تعویق افتاده و باعث بحث بین خریدار و فروشنده می‌شود.
شرایط پرداخت پیش فروش آپارتمان
در متن قرارداد پیش فروش باید زمان و نحوه پرداخت اقساط ذکر شده و هر دو طرف آن را امضا کنند. بهترین روش پرداخت مبلغ ملک در این قراردادها این است که با پیشرفت کار در هر مرحله خریدار مبلغ قسط مشخص شده برای آن مرحله را پرداخت کند.
نکات مهم در قراردادهای پیش فروش
۱. سند مالکیت و مشخصات کامل فروشنده باید مشخص شود.
۲. تنظیم قرارداد پیشفروش باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد.
۳. فروشنده باید مجوز لازم برای درج آگهی فروش را از مراجع مربوطه دریافت کرده باشد.
۴. جزئیات کامل ملک شامل متراژ و موقعیت و …. باید به صورت واضح در متن قرارداد ذکر شود.
۵. تاریخ دقیق تحویل و در نظر گرفتن جریمه در صورت عمل نکردن طرف‌ها به تعهدات خود مشخص شود.
مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر با فسخ معامله به دلیل تاخیر در پرداخت مبلغ مطلب “فسخ معامله ملکی به علت تاخیر در پرداخت پول” را مطالعه کنید.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....